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赔定金还是违约金卖家说了算 买家要约定贷款不成的解决方法

作者:南京房产律师    发表时间:2014-04-28 15:33:54    当前栏目:房屋买卖    来源:    阅读:

  “信贷新政出台之后,买方打电话咨询退房猛增,这与4月上旬很多业主电话咨询如何违约不卖房形成180度大转变。房产律师提醒,买方退房需承担相关违约责任,同时,建议购房者在买房时特别注意关于贷款不成要补齐房款的条款。

  赔定金还是违约金,卖家说了算

  咨询退房的买方大致分两类,一种是看到房价有下降预期,一种是贷款确实出了问题。其中,绝大部分买家咨询的都是,交了定金又签了合同后,能否不要定金就退房,而政策变动是否为不可抗力等。

  因房价下跌预期而要退房肯定造成了根本违约,而合同中一般都会约定违约金,例如房价的20%。至于买家能否不要定金就能轻松退房,要看业主是选择要买方赔偿定金还是违约金。约定的违约金肯定比定金要高很多,但至于能否达到房价的20%最终也需要法院的判定。至于以政策变动是作为不可抗力解除合同,这从2007年房价下跌时的官司来看,法院并不给予支持。

  买家要约定贷款不成的解决方法

  从现实情况来看,确实有买家因为“贷不了款”或“贷不足款”导致不能买房,针对这样的情况如果在合同中已经约定了“贷款不足或贷款不成就要补足房款”,那买家就非常被动。“签订了这样的条款,以政策为不可抗力解除合同就不成立,买家必须补齐房款,否则就造成违约。”张茂荣说,他建议在签订合同时,一定要仔细看清楚合同中是否有上述约定。如果有就要进行更为详细的约定,例如原约定贷款8成,而买家只能贷到7成或更少,买家就有权解除合同,这样约定对买家来说更有保障。



爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
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