对商品房主体质量不合格如何认定？

　　房屋质量与安全问题紧密相关，房屋质量出现问题有可能引发安全事故，由于房屋买卖的特殊性，它不仅要适用《合同法》的有关规定，还要受到一系列不动产相关法律法规的调整，如《建筑法》《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等。关于对“房屋主体结构质量不合格”的认定，南京房产律师认为，“房屋主体结构质量不合格”不单指房屋地上工程，也应包括房屋地下隐蔽工程的地基部分质量不合格。

　　“房屋主体结构质量不合格”，应作广义理解，作为一个完整的房屋建筑工程，它既应包括房屋地下隐蔽工程的地基部分，也应包括房屋地上工程所涉及的部分。就是说地下与地上部分是不可分割的一个整体，根据《建筑法》的规定房屋建筑工程应当包括以下内容：房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等部分。

　　《建筑法》第60条第1款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构质量。”建筑物的地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的重要基础和主体，如果一项建筑工程在地基基础工程和主体结构出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个建筑工程质量。因此《建筑法》规定，建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑物的合法使用寿命即设计年限，是指建筑物的设计单位按设计的建筑物的地基基础和主体结构形式、施工方式和工艺等技术条件所确定的保证该建筑物正常使用的最低年限。关于“合理使用寿命”问题，目前国家还没有统一的规定，具体各类建设工程的合理使用年限，要根据建筑物的使用功能、所处的自然环境等因素，由有关技术部门作出判断，根据《民用建筑设计通则(试行)》，一般认为按民用建筑的主体结构确定的建筑耐久年限分为四级：一级耐久年限为100年以上，适用于重要的建筑和高层建筑(指10层以上住宅建筑、总高度超过24米的公共建筑及综合性建筑);二级耐久年限为50～100年，适用于一般建筑;三级耐久年限为25～50年，适用于次要建筑;四级耐久年限为15年以下，适用于临时性建筑，耐久年限即为工程合理使用年限，建设单位如有低于或高于工程合理使用年限要求的，应在合同中予以明确。对地基和主体结构发生质量缺陷，是否在合理使用寿命内引起争议，应首先确定该建筑物的合理使用寿命。已有确定年限的，以该年限为准;无确定年限的由原设计单位或有权确认的部门确定，并按此确定的年限为准。关于屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等部分，其主要涉及建筑物质量瑕疵问题。地基基础工程和主体结构工程质量问题是直接关系到建筑物是否安全问题，该两项工程是不能存在质量隐患的，如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，也很难通过修复办法解决。但是如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的可以修复，其建筑物继续使用，如不能修复建筑物无法使用的，买受人可依法请求有关责任者承担法律责任。