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房产律师:违反购房合同约定 法院判决赔偿43万

作者:南京房产律师    发表时间:2014-04-28 15:44:58    当前栏目:房屋买卖    来源:    阅读:

  【案情简介】

  陈某与幺某均是房产管理局干部,同在区房地产交易中心一个办公室中工作,过去所处关系甚好。1999年前俩人在位于区云峰街四段四里处购违建房两间,后分别办了两个《房屋所有权证》,其中一个《房屋所有权证》办在了陈某的名下,另一个《房屋所有权证》办在了上诉人陈某小舅子的名下。1999年5月该地拆迁,陈某与区土地房屋开发中心、区城市房屋拆迁办公室签订了《房屋拆迁协议》,并于2000年1月被回迁安置在位于区南七东路21-2号151间号52.15建筑平方米房屋内,陈某获得了该房的产权。该房的拆迁手续、回迁手续、交费收据、《房屋所有权证》均在幺某手中,幺某并将该房出租。2001年6月1日通过中介方幺某与张某签订了《房屋转让协议书》,约定以12万元将该房卖给张某。同月8日,幺某与张某填写了房产管理局制定的格式《房地产转让合同》,约定以房主陈某的名义出卖此房,价款填写的为人民币5万元。后张某办理了房屋买卖的契税手续并经区房地产交易中心办理了房屋产权过户手续,取得了争执房的《房屋所有权证》。2003年9月,陈某向区人民法院提起诉讼,请求判令房屋买卖合同无效。

  【法院一审】

  在开庭时,双方认可上述事实,并有1999年5月27日区土地房屋开发中心、区城市房屋拆迁办公室与陈某签订的《房屋拆迁协议》,2000年1月3日区土地房屋开发中心给陈某开出的《房屋准住通知书》,陈某交房款的《收款收据》,2001年6月1日幺某与张某签订的《房屋转让协议书》,同月8日幺某、张某填写的《房地产转让合同》,张某交纳的房屋契税手续及获得的《房屋所有权证》进行佐证。

  原审法院认为,原告陈某与幺某系朋友关系。争执房屋买卖过程中,被告幺某均提供该争议房的有效证件及原告本人身份证。被告幺某实施的行为,虽然与原告无书面委托,但具备代理条件,代理原告实施争议房屋的转让行为。被告张某则可相信原告与被告幺某的被代理与代理关系。因此两被告实施的民事行为并无不当,签订的房屋转让协议书有效。原告提供给被告幺某争执房屋的有效证件及本人身份证,应当知道由此产生的法律后果。被告转让房屋如对原告造成损失应由被告幺某承担不利的法律后果,可另行告诉。

  【法院一审判决】

  原审法院判决:驳回原告陈某要求宣告房地产转让合同无效的诉讼请求。

  【法院二审】

  宣判后,陈某不服提起上诉。主要理由是:被上诉人在签订《市房地产转让合同》时,被上诉人幺某冒用上诉人陈某名字签字,被上诉人张某是明知的,故有过错不能视为善意,合同应无效。被上诉人幺某辩称,拆迁前违建房屋是自己花1万元购买的,是自己用违建房办下两个《房屋所有权证》,分别办在上诉人陈某及其小舅子名下,争执房回迁安置所需一切费用均系自己所拿,所以回迁安置后的房屋由自己行使处分权,先予出租,后予出卖,争执房所有手续、《收据》均在自己手中,自己有权卖房。被上诉人张某辩称,买房时看到被上诉人幺某有争执房的所有手续,看房时通过物业和承租户了解的相关情况,确信被上诉人幺某有权卖房,自己是善意有偿取得争执房,并通过房产管理部门办理了房屋产权的过户手续,取得了该房的《房屋所有权证》,该房屋买卖合同应为有效。

  二审法院认为:公民的合法权益受国家法律保护。争执房在房屋买卖时,上诉人陈某与被上诉人幺某是同一办公室关系处的甚好的朋友,争执房的一切相关手续均在被上诉人幺某处,由被上诉人幺某实际占有、处分该房,将争执房出租,与物业部门打交道,故在房屋交易过程中,相对人被上诉人张某有理由相信被上诉人幺某是有代理权卖房的,并经房产管理部门办理了房屋买卖产权过户手续,故该房屋买卖合同应为有效。

  【二审法院判决】

  二审法院认为原审法院判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第(1)项之规定,判决驳回上诉,维持原判。上诉案件受理费由陈某负担。

  【房产律师温馨提示】

  一、根据《民法通则》、《合同法》,特别是《物权法》第106条的规定,只要相对人是善意取得,其行为均受法律保护。

  二、其中判断是否是善意取得的一个重要要件就是相关的有效的证明文件。



爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
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