因房产新政中的限购、禁购政策引发的纠纷能否适用情势变更原则？

　　因限购、禁购问题引发的房屋买卖合同纠纷不在少数，大多表现为买受人因新政实施而无法进行房屋过户登记，故诉至法院要求解除买卖合同、赔偿损失等。对于此类纠纷能否直接适用情势变更原则加以解决。

　　南京房产律师认为，不能适用情势变更原则。理由主要有：第一，引入情势变更原则，与以往审判实践做法不一致。审判实务中对于援引情势变更原则一直持极其谨慎态度，不应轻易打破该局面。第二，援引情势变更原则容易产生法官自由裁量权的过度使用，造成肆意扩大“情势”的范围，不利于规范法官的审判行为。第三，限购、禁购政策本身不应当认定为情势变更。总的说来，情势变更原则主要针对经济形势、经济政策的巨大变化，与国家对经济生活干预有直接关系，如突遇物价飞涨、合同基础丧失、经济危机、汇率大幅度变化、国家经济贸易政策变化等，显然，限购、禁购政策并不宜认定为系“情势变更”。第四，现阶段国家对房地产市场进行宏观调控期间，可以将限购、禁购政策，比照《商品房买卖合同解释》的有关规定，将其作为“不可归责于双方当事人的事由”，从而对双方当事人的利益进行平衡处理。

　　在现阶段，实施限购、禁购政策的地区范围内，该措施确实是一种较为明确、强制性的规定，一旦被纳入属于限购、禁购对象，对于当事人而言，是无法回避和解决的，相当于其在被认定地区不具有购房的主体资格。虽然购买商品房是普通的民事法律行为，但是在当前调控政策之下，具备购房资格则是从事该民事活动的准入门槛。因此，如果非因政府主管部门工作失误等原因造成购房资格的错失，待新的限购、禁购政策出台后，不具备交易主体资格的房屋买卖合同，将一律无法办理权属变更手续。但是，对直接援引情势变更原则作为判决依据的做法，南京房产律师还是持慎重态度。情势变更原则的意义在于，通过司法权力的介入，强行改变合同已确定的条款或者撤销合同，在合同双方当事人订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险。在目前尚没有进一步明确、具体规定的境况下，法官的自由裁量权很容易造成对合同自由的干涉。

　　相比较而言，按照前述“不可归责于双方当事人的事由”处理这一问题，更为稳妥和符合实际。处理涉及限购、禁购引发的房屋买卖合同纠纷案件时，应当按照以下情形分别对待：

　　1.双方当事人签订房屋买卖合同在先且签订合同时双方主体均符合当时政策要求，限购、禁购政策出台在后，按照新的政策规定买受人属于限购、禁购范围，导致合同无法继续履行的。由于购房资格是顺利履行房屋买卖合同必须具备的前提性条件，一旦丧失购房资格将导致整个合同无法继续履行。此时，双方当事人对导致合同无法继续履行均无过错的，属于可以按照“不可归责于双方当事人的事由”处理，任何一方合同当事人都可以诉请解除合同，对于买受人要求返还支付购房款及定金的请求，人民法院应当予以支持。

　　2.双方签订房屋买卖合同时买受人具备购房主体资格条件，但由于履行过程中当事人未按约履行合同，遭遇房地产调控新政，买受人被限购、禁购而丧失购房资格的，不能适用前述“不可归责于双方当事人的事由”规定。由于合同无法继续履行，当事人就后续事宜发生纠纷，需要区分违约情形承担责任。如双方均按照合同约定内容履行合同义务，买受人就能够顺利取得买卖标的物所有权的，因出卖人不配合办理相关手续等原因，导致买受人未能实现合同目的的，应当根据合同约定承担相应的违约责任，出卖人以对方无购房资格为由诉请解除合同并主张自己无责任的，人民法院应当仅支持其解除合同的诉请。如果因买受人付款迟延等原因，导致合同目的最终落空，则其需要自行承担相应不利后果。目前全国一线、二线城市的房价呈现单边上涨态势，此类情形下，对于出卖人而言，通常并无更多损失产生，其若仍想出售房屋，完全可以另寻买家并以更高的价格成交。如果在房价涨跌互现的市场行情下，房价的上涨或者下跌对于守约方都可能产生损失赔偿的问题。