房产证迟迟未办 房产律师业主集体诉讼

　　辛苦攒钱买了房子，住了两年却一直没拿到房产证。近期，购房者连先生一直在为房产证的事奔波。事实上，像连先生一样，房子住了几年却迟迟拿不到房产证的购房者不在少数。在惠州网络问政平台上，就有不少业主向房管局投诉开发商逾期办证。

　　现象：业主称房产证迟迟未办

　　12月2日，在惠州网络问政平台上，“江南御都二期业主”表示，房子交房验收了，房产证却迟迟办不下来。业主进行咨询时才发现，开发商没有提交任何资料。

　　“美地花园城三期业主”也表示，业主们已入伙3年了，但别说房产证，就连购房发票到现在也没有拿到，“当初开发商说两年内办理房产证，但到现在都没有答复。”

　　而11月5日，“金山湖国墅园业主”反映称，惠州金山湖国墅园交楼两年了，到现在还没有办房产证。为此业主多次与开发商工作人员交涉，开发商曾承诺于2012年9月30日前办理前50名，实际上一个房产证也没有办，“现在开发商不知道何故，不肯办证(我们业主的相关资料、契税都交了)。老板不见业主，打电话给他们的办证人员，也是踢皮球，说领导没有让她把资料交给房管局。”

　　11月14日，“新时代花园业主李小姐”反映，自己2008年购买了惠州市区新时代花园第二期的房子，并交清了一切办证费用，但时至今日还没有拿到房产证。经多次追问开发商，都以没有钱为理由，无果而终，“据悉，我们业主缴纳给市政府的办证费用也被挪用了。”

　　“东江明珠商铺业主”表示，自己于2007年购买了东江明珠花园1、2期商铺，合同上写360天内办好证，但开发商拖到现在都不给办证，房款全都交清了，所有资料都交齐了，但开发商就是拖着说没钱办证。

　　猫腻：或因为开发商挪用契税

　　办理房产证的过程涉及众多，包括开发商、房管部门、购房者等，都可能是影响办证的原因。而办证的大致步骤是：一，开发商向房产登记机关提供齐全的房屋前期资料;二，根据上述资料，由测绘部门进行实地测绘并绘制图;三，根据实际测绘的面积到房管局交易部门立契过户;四，凭借买卖契约，房管局有关部门审核后装订齐备的档案并拟定发证。

　　从这个过程来看，房产证要如期办理出来，开发商起主要作用，但不是开发商一家就能独立完成的。开发商在办证过程中起主要作用，而很多业主反映在交清相关费用之后，开发商却一直拖延办房产证。一位从业多年的律师道出其中的猫腻：“逾期办证现实中很多都是由开发商过错引起的。如开发商的开发、销售手续不合法，或挪用契税等相关税费，或土地房屋存在权利纠纷，或开发商资金不足将房屋或在建工程抵押无法按时解除抵押，以及其他过错导致楼盘不能或暂时不能办理产权登记手续。”

　　近两年，因房价快速上涨，该律师透露称，可能还存在个别开发商为赚取房价上涨后的巨额差价而捂盘惜售，故意不及时办理产权证而想达到迫使购房人解除合同的不正当目的。

　　多种原因导致办证逾期

　　●开发商的原因

　　第一，土地使用手续不合法。如联建一方提供的土地使用权是划拨土地使用权，其分得的房产往往只能自用，不能直接作为商品房出售。如果按商品房出售，其买受人将无法领取房产证。

　　第二，房地产开发企业为支付全部土地使用权出让金。支付土地出让金是土地使用权受让人的主要义务，在受让人没有按约定履行全部义务前，土地管理部门一般会限制办理土地使用权的变更手续。

　　第三，房地产开发企业违章建房，违章的部分就无法办证。

　　第四，房地产开发企业不能提供规定的资料，如因没有通过综合验收而不能提供综合验收合格的证明。

　　第五，其他原因。如房地产开发企业没有将抵押权剔除等情况，也会影响房地产登记手续的办理。

　　●买受人的原因

　　例如购房人怠于递交办证资料及迟延付款导致办证迟延，或买受人是经他人转让、抵债但未登记的商品房，在此情况下，由于是购房人自身的原因导致办证迟延，开发商无需承担违约责任。

　　●合同关系以外的第三人的原因

　　例如对政府有关部门办证、测绘机构测绘结果等都是没有期限的要求，相关部门工作拖延、不及时，或房管局相关部门因作业繁忙而延缓了发证时间。

　　●不可抗力

　　根据相关法律规定，因不可抗力导致一方或者双方违约的，违约方可以免责。故若因不可抗力的原因导致开发商延迟办证，开发商可以免责。

　　房管部门说法

　　设监管账户

　　促开发商积极办证

　　针对在商品房买卖合同履行中出现逾期办证的现象，惠州市房管局产权科有关负责人分析认为，一些不成熟的开发商为了迎合购房者需求，承诺交楼时间，而工程的进度却存在不可预见性，最终工程的时间比预期长，导致未能按合同按时交楼，同时也未能按约定办理房产证。其次，验收不等于可以办证。该负责人表示，办理房产证的主动权在于开发商。只要开发商手续齐全，房管局就会给予办理。而通常开发商此前的规划和建设中的任何一个环节出了问题，比如开发商与施工队闹矛盾导致资料出不来等，都有可能导致房产证逾期办理。

　　去年，房管部门出台了政策措施，要求开发商将购房者所交的首期款存入监管账户，这些款项开发商因后期工程建设需要可以申请使用，但必须预留销售款的15%在账户内。这15%的款项中，10%在工程取得竣工验收备案表、物业查验合格后即项目交楼后可取出使用，另留5%在开发商办理出房地产权证时才可使用。该负责人认为，这在一定程度上能促使开发商积极为购房者办证。目前一些逾期多年未办证的情况，多是政策出台前所遗留下来的问题。现在制度完善后，开发商逾期办证的情况相对减少很多。

　　同时，购房者也可独立办理房产证，不一定要委托开发商代办房产证。该负责人表示，惠州房管部门已在政策制度上促使开发商为购房者办证，而对于一些开发商未能给购房者及时办证的，也会根据投诉者所投诉的事实行使房管部门的职能权利，督促开发商尽快提交材料办理，同时购房者也可走法律途径解决问题。

　　律师建议

　　业主可集体诉讼分摊风险

　　购房者屡屡遭遇房产证“难产”，面对开发商以诸多理由搪塞，除了投诉至相关部门，购房者似乎没有他计可施。一位律师告诉记者：“在现实中，很少购房者在遭遇房产证逾期办理时会诉诸法律。大部分业主心里都想着，只要开发商办好房产证就没事了，至于合同中开发商逾期违约的责任就不追究了。原因是大部分业主都怕惹麻烦，不愿直接与开发商对簿公堂。”

　　该律师分析，单个业主去面对开发商会觉得个人力量薄弱，而类似这种房产证逾期办理的纠纷都是整栋或整个小区的事，只要一户拿不到，基本整栋或整个小区的业主都拿不到。加上大部分业主维权意识不强，很多人只停留在小打小闹的层面。该律师提醒，如果这类型的纠纷付诸诉讼，业主基本都会胜诉。因此，业主如果能联合起来进行诉讼，通过法律途径解决，集体诉讼，风险成本都可分摊给每个业主。

　　另外，惠州的购房合同基本上都是开发商单方提供的格式合同，很多约定办理房产证的时间都很长，因为办理房产证需要缴纳契税、购房发票、实测报告、房产的初始登记，过程比较复杂。律师提醒，如果开发商在合同约定的期限内没为业主办理出房产证就是违约，购房者可按合同诉讼索赔追究开发商的违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。