商品房认购书中格式条款的效力

　　格式条款由当事人一方提出，虽经广泛使用，但并不因此而具有法律规范的效力，因为仍需与双方当事人取得合意始能成为合同的内容。同时由于格式条款有的并未与合同文件结合在一起，因内容复杂致使相对人不知其意义。格式条款是否可以称为合同的组成部分，即如何将格式条款订人合同，与传统个别磋商缔约方式应有所不同。应遵循以下几个基本原则：

　　1.公平原则。公平来源于道德的要求，是民法的精神，但公平的实现，也既实现以利益均衡作为价值判断标准，并用这一标准来调整民事主体之间的物质利益关系的目的，亦需要借助于法律的强制力。

　　2.诚实信用原则。诚实信用是指市场经济活动中形成的道德规则，它要求人们在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自己的利益。

　　3.提请注意原则。作为格式条款的提供方，在将格式条款订人合同时，应当采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

　　4.合理解释原则。双方当事人在将格式条款订入合同时，会遇到对条款的不同理解这一情况。《合同法》第41条规定，当双方当事人对格式条款的理解发生争议时，处理原则有两个：其一，按照通常理解予以解释。因为格式条款是由一方当事人拟定的，内容必然最大程度上反映了拟定方的意志，依照通常理解予以解释，显得比较客观公正。其二，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

　　实践中关于以格式合同出现的商品房认购书中含有单方权利约定条款那经房产律师认为，对此问题应当具体问题具体分析。如果以格式合同出现的商品房认购书中单方权利约定的条款，加重了对方的责任，排除了对方的主要权利，该认购书应为无效。否则应当认定为有效。

　　《合同法》规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。格式合同的合同文本是由一方当事人预先制定的，并没有经过双方当事人互相协商决定。格式合同是为了与不特定的多数人签约而订立，内容有完整和定型化的特点。完整和定型化的特点是指格式合同的内容具有稳定性和不变性，普遍适用于一切要求与起草人订立合同的不特定的相对人，不因相对人的不同而有所区别，相对人虽没有参与合同的制定，但对合同的内容只能表示完全同意或拒绝，而不能变更合同的内容。相对人在格式合同中处于从属地位，对一方事先已经制定的格式合同条款，只能全部接受或者不接受，决定了相对人在格式合同中的从属地位。如果以格式合同出现的商品房认购书中单方权利约定的条款，加重了对方的责任，排除了对方的主要权利，该认购书应为无效。