房屋法定优先购买权

　　【核心提示】

　　房屋按份共有人在出售自己的份额时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件F享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖尤效。

　　南京房产律师精解

　　优先购买权，叉称先买权，是指特定人依法律规定或依合同约定而享有的在同等条件优先于他人购买某项特定财产的权利。我国优先购买权制度最早可追溯至《唐律》，《唐f》规定房地产买卖，必须先问近亲，次问四邻，近亲四邻不要，才可卖与别人。宋朝时《朱刑统》也有记载，田宅等产iIV.i~-要典卖时，其亲属和四坊邻居依照传统享有优先媳买救，现今优先购买权为许多国家的民事立法所确认。优先购买权设证了剥特定购买人的权利保护，在特定的买卖关系中，保障优先权人取得某种物或权利的权利，这种特定购买人包括菇有关系中麸有人投基于租赁关系的承租人。《民法通则》第七十八条第三款规定：按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件F，有优先购买的权利。《民法通则意见》第九十二条规定：共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。由此可见，共有人对共有财产享有优先购买权。关于承租人的优先购买权，《合同法》第二百j十条规定：出租人t出卖租赁房屋的.应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《民法通则意见》第一百一十八条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通铜】承租人，承租人在|可等条件下享有优先购买权;出租人来按此规定出卖房屋的，承租人町以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

　　优先购买权的法律性质主要表现在如下几个方面：

　　1优先购买权具有法定性。一般而言，优先购买权是对出卖人的处分权所作的限制，而此限制是基于法律的直接规定产牛，具有法定性。按份共有人的优先购买权和房屋承租人的优先购买权都是依照法律直接规定惭不是根据当事人之间的合同产生的，属于法定优先购买权。

　　2优先购买权恩有物权性。依法律规定而产生的优先购买权址法律对特定人的保护，优先购买杈具确对抗第二人的效力。依法律规定，当第=人在侵害优先购买权人的优先权的情况下购买标的物.优先购买权人有权请求人民法院确认该买卖关系无效。明确优先购必极为一种物权，有利于列优先购买权人利益的保护，防止出卖人与第三人串通侵害优先购买权人的优先购买的权利：

　　3优先购买权是一种期待权。优先购买权并不是优先购买权人在任何时候都能享有的一种现实权利，在出卖人lj出卖标的物之前，优先购买权仅仪表现为～种可能性。只有茌出卖人出卖标的物这一特定法律事实出现时，优先购买权人才能行使优先购买权，使此权利由町能性变为现实性。

　　4优先购买权足一种附条件的形成权。所谓形成权，是指由法律赋予的权利人仅凭自己的单方行为即可使法律关系发生、变更、消灭的权利。当优先购买权人行使优先购买权即可依法排除m卖人将怀『前物出卖给第=人的可能，使其与H卖人形成买卖标的物的权利义务关系。因此，优先购买权是一种形成权。同时，优先购买枞的行使是以“同等条件”为前提，因此，优先购买权又是一种附条件的形成权。

　　承租人行使优先购买权必须具备下列要件：

　　1承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。由于承干n人的优先购买权是由承租人与出租人之间合法有效的租赁合同而派生的颂民事权利，是在出租人租赁物上附加的一项合法负担，因此，承租人行使优先购买权必须以合法有效的租赁合同为前提条件。如果租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止，则承租人不享有优先购*权。

　　2.承租人只能在同等条件下行使优先购买权。何为同等件，我国审判实践中有两种不同观点：一是绝对同等说，认为承租人购买租赁物的条件与第三人购买租赁物的条件完全一致。二是相对同等说，承租人购买租赁物的条件与第三人购买租赁物的条件大致相等，即为同等条件。关于”同等条什”的内释，首先是价款条件耍等同，即哦租人允诺支付的价款数额应等l司于第三人在合同中允诺支利的价款。其次，关于价款的支付方式.电应等同于第=人允诺的厅式。例如，筇二人允诺一次付清的，承租人不得主张分期支付。不过，如果出租人允许笫二人分期付款，则承租人除非为出租人提供了充分而适当的担保，否则不得请求分期付款，这是因为每个人的信用技支付能力未尽相同.出租人信赖第三人的支付能力，承租人却未必能赢得同样的信赖。再次，“同筹条件”还应包括其他交易条件的等同，例如第-.人允诺对出租人负担从给付义务的，除非该从给付町以用会钱作价，或无此从给付出租人与第三人的合同亦能成立，否则承租人不得行使优先购买权。m当然，“同等条件”并不意味着绝对等刚，如果承租人提供的条件优于第二人提供的条件，出租人则无拒绝其行使优先购买权的理南。

　　3承租人必须在一定的期限内行使优先购买杈。所谓优先，主要是指时间卜的优先。在条件同等时，只有享有优先购买权的承租人放弃优先购买权后，出租人才能将租赁物变给前二人。《合同法》第二百i十条规定：出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。按照《合同法》颁布之前的《城市私有房屋管理条例》第十一条和《民法通则意见》第一百 一十八条的规定，出租人应当提前三个月通知敢租人。

　　【实务指南】

　　1、如果多个具有优先购买权的人都主张优先购买，应如何处理，我国民商法律没有明确规定。吲外立法可供我们参与和借鉴：例如《法J叫民法巅ii第81 5条第14项规定：“如数个J}有人行使其先买权，除有柑反约定外，废数个共有人被视为按各自在共有财产中所.11的比例取得出卖部分。”但如果按份共有人的财产属于～个整体或配套使用，眦及儿同共有属于一个整体或配套使用的财产分割后，其中一共有人出售财产时.数个共有人都主张优先购买权，就不'r/接各自在共有财产所占的比例取得出卖部分。凼为唰产属f-个整体或配套使用，难以分割或分割后会损耗，在这种情况F，如果没有约定的，只能由与转让财产有最密切联系的共有人购买，或者确定由人购买。至于确定的方式，町按程序来设计，比如抽签。

　　2共有人将萁共确财产出租，由此而产生承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生冲突的问题。如何平衡这两种权利的冲突.我I刊现行法律没有明文规定。当承租人的优先购买税与共有人的优先购关权发生冲突时，应坚持“两利相权取其重”的价值般向进行平衡，确定共有人的优先购兵权优先于承秆1人的优先购买权。理由胜：第一，从法律效JJ上看，共有人的优先购买权足从共有权中派牛出的一项权利，它足基于共有人对共有物的所有而对共有人所有权的，种法律保护。承租人的优先购买权是从租赁权小派生出的一项权利，它是基于承租人对租赁物的租赁可对承租人租赁权的一种法律保护。尽管目前各国法律对租赁权的保护已呈物极化趋势，但无论如何，租赁权毕竟还只是基于合同而产生的一种债权。按照民法的一般规则，对物权的保护应优先于埘债权的保自、。当物权与债权并存时，物权具有优先于债权的效力。因此.jt有人的优先购买权直具有高于承租人优先购买权的法律效力。第二，从权利义务上看，共有人作为整个共有财产的所有人，其与共有财产的利害关系较之于承租人更为密切，其对共有财产的关注较之于承租人更为尽心，其对共有财产所负的维护义务和责任较之于承租人更为重大，因此，根据权利与义务相一致的原则，共有人的优先购买权较承租人的优先购买权应更为优先。第三.从立法曰的上看，姚有人的优先购买权足共有权中包含的权利，是为了保护共有人的财产而设立的。而承租人的优先购买权则是为r稳定租赁关系，使承租凡不因租赁物产权的转移丧失租赁极而设立的。不过，设立承租人优先购买权的这种u的可以通过“买卖不破租赁”的原则来实现。《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的.不影响租赁合同的效力。”因此，即使承租人不享有优先购买权，其租赁权仍然能够得到保护。但如果共有人不享有优先购买权，则难以获得其他规则的保护。第四·从情理上看，共有大多足基于某种特定人身关系的共有，共有人之间大多有某种血缘或亲属关系，而作为租赁法律关系主体的出租人和承租人则一般不具有f缘或亲属关系。因此，一方共有人处分其共有财产时往往会首先考虑和照顾萁他共有人的利益，由此而明确共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买杈，也是符合情理和能令人接受的。

　　3承租人在拍卖和招标形式下行使优先购篮权问题。在实践巾，房屋所有权的转L上并不仅仅通过出租人和承租人、第三人之间的买卖交易这种单一的形式来实现，在一些特定的情况下，如人民法院委托拍卖或者所有权人委托拍卖、招标时，往往涉及拍卖和招标形式来实现房屋所有权的转移。由于拍卖和招标是法律特别规定的财产处置方式，萁在程序和性质上有别于一般意义上的财产买卖。因此，在拍卖和招标形式下承租人如何实现优先购买权就成为一个值得探讨的问题。以拍卖为例，当拍卖人接受司法机关或房产权利人的委托对房产进行拍卖时，就形成r拍卖法上各方当事人之间的特殊法律关系。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条第一款规定：“拍卖过程中，有嘏高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人;如有更高应价，而优先购耍权人不作表示的，则拍归跋应价最高的竞买人”。庄拍卖寅务中一般的做法是：首先，房产的合法权利人须在拍卖会举行=个月前通知承租人房产将以拍卖形式转让，并于拍宴会举行的当灭，通知承租人来到拍卖会的现场。拍卖会开始后，血拍卖师向所有竞买人宣馥拍卖须知和拍卖特别规定，先行说明承租人有在同等条件下优先购买房产的权利。当拍卖过程小出现最高应价时，拍卖师询问到场的承租人是否愿以i幺竞买人的最高应价买受房产，如果承租人当场表不同意.则拍卖房产的购强权归承租人所有，承粗人应与出租人订立房产买卖合同并办理相关过户手续;如果承租人未到场或当场未作表示的，则视为其放弃了优先购买极，则房产拍归该应价最高的买受人。如果在拍卖过程中，承租人同其他竞买人一样举牌进行了竞买，那么承租人就成为拍卖法律关系中的竟买人，他所采取的是一种主动竞价的方式，希掣通过公平竞价来买受拍卖房产。此时即视为承租人放弃了优先购买权，也就不fI}享有以与其他出价最高的竞买人同等的价格炎受房产的权利。招柝方式也是一样，承椰人可以招标结果显示的最终价格行使优先购买权，但一经参与招标，即丧失其优先购买权房产的权利。总之，房屋承租人在拍耍或者投标过程中处于何种地位，以及他是否参与到拍卖或者投标的竞价活动，决定了其能否实现民法上承租人的优先购买权。

　　4.同一顺位的多个承租人同时要求行使优先购买权问题。在房屋租赁关系巾，多个承租人同时租赁同一房产的隋况十分普遍。在出租人转让房产时，如果同一顺位的多个承租人同时要求行使优先购买权，往往导致各种纠纷。司法机关对这一问题也有所规定，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第}六条第二款规定：顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。这一司法解释主要是针对拍卖过程中同一顺序的承租人同时主张优先购买权如何处理，而对于租赁房屋的其他转让方式并无叫确规定，冈此对这个问题还有待于立法若早Ⅱ完善相关法律法规。在口前的实践中，如以其他转让方式转让房产.rfr同顺他的多个季租人同时主张优先购买权的，可以协商确定优先购买权人或参照上述司法解释来确定优先购关权人。

　　相关房产法律

　　中华人民共和国民法通则

　　第七十八条第三款按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他批有人在同等袅件下，有优先购买的权利。

　　最高人民法院 关于贯彻执行《中华人民共和国 民法通则》若干问题的意见(试行)

　　92共同共有财产分割后，一个或着数十原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原4#有人分得的财产祸于一个整体或者配套使刚，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。

　　118出租人出卖出租房屋，应提前3十月通知承租^。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的承粗人可以请求人民法院宣告该房屋买耍无效。

　　中华人民共和国合同法

　　第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　中华人民共和国物权法

　　第一百零一条按份共有人可“转让其享有的兆有的不动产或者动产份额。其他菇有人在同等条件下享有优先购买的权利。法规没有做过明确的规定=最高人民法院于2004年11月15日公布的《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当亭人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”第十六条规定：“拍卖过程中，有最高应价时.优先购买权可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人，如有更高应价，而优先购暑权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”该规定虽于2005年1月1日起施行，且王要针对民事执行中的拍卖作出规定，但由于之前相关的法律、法规来就拍卖条件下优先购买权实现的方式作出过规定，而本棠纠纷又发生于谊规定生效之后，因此依照法律适用的一般原理，该规定在奉集中可以参照适用。依据上述规定，如果原告欲行使优先购买权·应于拍卖日到场，砖出现的最高应价可以表示以该最高价买爱，但包括丁广进在内的各竟拍人仍可有更高应价，而原告方也可继续表示买受的意见。只有当任一方不作表示时，才能确定拍卖房产的最终购买价。雨本豢拍卖房产的成交价84万元，是在优先购买权人来到场依照相关法律舰定的方式行使优先购买权的情况下产生的，固此并非可行使优先购买权的同等价格，故原告要求以该价格买入拍妻房产，法院不予支持。据此，法院判决：两被告之间的买卖合同关系无效;驳回厚告的其他诉讼请求。