如何认定承租人是否正当使用出租房屋?未正当使用,出租人应如何
  • 发表时间:2017-10-03
  • 作者:专业房产律师
  • 来源:未知

  如何认定承租人是否正当使用出租房屋?未正当使用,出租人应如何救济?

  承租人租赁房屋的目的就是使用房屋,这是承租人的一项基本权利。由于承租人对租赁房屋仅有占有使用权和收益权,并没有所有权,租赁期满后要把房屋返还给出租人,因此承租人就有义务保证租赁房屋符合其本身的品质和效用,以供其使用。同时任何物经过使用都有正常的消耗,会不断折旧,最后丧失其价值,租赁房屋也不例外。只是不同的物使用方法不同,其折旧率也不同,这就要求承租人应当按照约定的方法和用途正当使用租赁房屋,这也是承租人的一项基本义务。

  对此,我国《合同法》第217条规定,承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确,依照本法第61条的规定仍不能确定的,应当按照租赁物的性质使用。国外立法对承租人的该项义务也都有相同或相似的规定。例如,法国民法规定,承租人应依照租赁契约规定的目的使用租赁物;在契约无规定时,依照当时情况所推定的目的使用之;如承租人使用租赁物于非约定的目的,或者使用的方法可能对于出租人发生损害时,出租人得斟酌情形,请求解除契约。我国台湾地区“民法”规定,承租人应依约定方法为租赁物之使用、收益,无约定方法者,应以依租赁物之性质而定之方法为之。承租人违反前项规定为租赁物之使用、收益,经出租人阻止而继续为之者,出租人得终止契约。

  根据上述规定,承租人使用出租房屋的方法标准有两个:首要标准是按约定的方法使用,具体包括:(1)房屋租赁合同约定的使用方法;(2)双方补充协议约定的使用方法;(3)按照合同有关条款或者交易习惯确定使用方法。如果约定租赁房屋用途的,必须按约定的用途使用。如合同约定租赁房屋为居住的,承租人就应当自己或亲属居住,而不能将该房屋用于商业性使用,如开饭店、开商店。次要标准是按出租房屋的性质确定使用方法,只有在没有约定出租房屋使用方法的情况下,才能按照出租房屋的性质确定使用方法。

  承租人按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋,致使出租房屋受到损失的,承租人不承担损害赔偿责任,《合同法》第218条对此有明确规定。主要原因在于,承租人按照约定的方法或者租赁房屋的性质正常使用,租赁房屋因使用受到的损耗是一种合理的正常情况,随着使用,其价值都会逐渐变小。出租人在出租房屋时,应当知道其正常损耗的情况,在合同中订立了使用方法,就意味着出租人认可了这种正常的损耗,并且出租人实际上也考虑到并已把这种折旧的价值计入了租金中,而承租人对此并无过错。因此,只要承租人按照约定的方法使用租赁物,对租赁物的正常损耗、价值的减少不需要承担责任。

  如果承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,根据《合同法》第219条的规定,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人没有按照约定或者租赁物的性质使用租赁物,使租赁物减少了价值,是一种损失,而不是损耗。损耗是合法的、正常的;损失是非正常的,是由于违约行为造成的。由于其违约的行为造成的损害,承租人应当承担损害赔偿责任。因为承租人不按约定的方法使用租赁房屋,是一种根本违约的行为,而按约定方法使用租赁房屋既是承租人的一项基本义务,又是承租人的一项基本权利,根据权利与义务相对应原则,承租人应当承担损害赔偿责任。


—请选择—
—请选择—
—请选择—