房产律师解读承租人解除租赁合同提前退租的九大情形
  • 发表时间:2017-10-03
  • 作者:南京房产律师
  • 来源:房产律师网

  房产律师解读承租人解除租赁合同提前退租的九大情形

  通常情况下,除非出租人和承租人在房屋租赁合同中特别约定了承租人可以提前退租,否则,在租赁期限内,承租人应当继续租赁房屋,不得提前退租。如果承租人提前退租就是一种违约行为,需要承担违约责任。正如前面分析出租人有权提前收回出租房屋一样,在特定条件下,承租人也是有权提前退租而免责的,特定条件一般情况下指合同无效和合同解除两种情形。对于租赁合同无效,自不必说,承租人需要退还房屋,自然是退租。对于租赁合同的解除,同出租人具有法定解除权一样,承租人也有法定解除权。承租人行使合同解除权,也就意味着承租人提前退租。承租人行使法定解除权主要存在以下几种情形:

  1.不可抗力。前面已分析,对于因不可抗力导致不能实现合目的的,出租人和承租人均有权解除合同,此不赘述。

  2.出租人拒不交付租赁房屋。承租人租赁房屋的目的就是占有使用房屋,如果出租人拒不交付房屋,承租人承租房屋的目的就不能实现,因而承租人享有合同解除权。根据《合同法》第216条的规定,出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。如果出租人不按约定交付房屋,经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的,承租人可以根据《合同法》第94条第3项之规定,行使合同解除权。

  3.租赁房屋部分或者全部毁损、灭失。根据《合同法》第231条的规定,因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。

  4.对于不定期租赁,承租人随时可以解除合同。对于不定期租赁合同,承租人与出租人具有相同的随时解除合同的权利,但双方在权利的行使上存在区别。承租人向出租人发出合同解除通知,合同解除随即生效,而出租人解除合同时必须在合理期限前通知承租人,以便给承租人留出准备时间,经过该合理期限,租赁合同才能解除。

  5.租赁房屋危及承租人安全或者健康的,承租人随时有权解除合同。人的生命健康是最重要的,法律把保障人的生命安全放在第一位,只要租赁房屋危及人身安全,不问承租人有无过错,承租人即有权解除合同。对此,《合同法》第232条规定,租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

  6.司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用而解除。这是《城镇房屋租赁司法解释》第8条规定的第一种情形。租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封,可能是由于出租人的原因,也可能是由于承租人的原因,不管是哪方的原因,只要被依法查封,导致租赁房屋不能使用,承租人租赁房屋的目的不能实现,则其享有合同解除权。需要注意的是,如果房屋虽然被查封,但该查封措施仅限制房屋的转让,并未限制对房屋的正常使用,暂时不影响承租人的正常使用,这种情况下承租人无权主张解除合同。

  7.权属有争议导致承租人不能使用房屋的,承租人有权解除合同。这是《城镇房屋租赁司法解释》第8条规定的第二种情形。实践中,需要注意的是,虽然出租房屋的权属存在争议,但并未影响到承租人对房屋的正常使用,如针对该房屋的确权诉讼正在进行中,则承租人不能以此主张解除合同。实务中,由于房屋权属存在争议,意味着出租人有可能不是房屋的所有权人或者有权处分人,这有可能影响到租赁合同的效力,进而影响到人民法院的处理结果。因此,在房屋确权之前,该租赁合同应当认定为效力待定合同。此时,如果承租人要求解除合同,则应区分两种情形处理:(1)虽然租赁合同效力待定,但由于房屋的权属争议导致承租人无法使用房屋,不能实现合同目的,法院可径行判决解除或者确认解除房屋租赁合同,不必等待租赁房屋的权属确定,即租赁房屋的权属确定对于承租人诉请解除租赁合同没有影响。(2)虽然权属有争议,也正在处理中,但并未影响到承租人对房屋的使用,则承租人请求解除租赁合同不应支持,法院应直接判决驳回诉讼请求,也不必中止诉讼,待房屋确权结果。如果房屋确权结果确定后,承租人可另行主张。有观点认为,在确权结果未确定之前,法院不应确认承租人的解除权,同时也不宜直接做出判决,而是等待房屋确权的结果:如果出租人被确认为房屋的所有权人,法院应判决合同不予解除;如果出租人没有被确认为房屋的所有权人,则法院应认定该房屋租赁合同无效。①笔者不同意该观点,因该观点显然与上述司法解释的规定相矛盾。

  8.租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况导致房屋无法使用的,承租人有权解除合同。这是《城镇房屋租赁司法解释》第8条规定的第三种情形。为确保人民群众的健康安全,国家法律对房屋质量进行了强制性规定,特别就房屋使用条件进行了限制性规定。对于房屋质量安全,主要集中在《建筑法》和《消防法》的强制性规定上。《建筑法》第61条第2款规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的不得交付使用。”《消防法》第13条第2款规定:“依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用。”因此,租赁房屋不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的,承租人可以解除合同。

  9.-房数租之有效合同不能实际履行的,承租人有权解除合同。该种情况与上述第二种情形相似,都是承租人无法得到承租房屋,不能实现合同目的,显然应赋予其解除其合同的权利。《城镇房屋租赁司法解释》第6条规定,对于一房数租而各租赁合同有效的,只有一个承租人能够取得房屋,对于其余不能得到租赁房屋的承租人,其请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。对此不再赘述。

  上述情形是承租人可以提前退租的法定情形,且承租人对此不需要承担违约责任。实践中,还有一种情形,就是承租人在无法定事由的情况下,自愿承担违约责任以提前解除租赁合同。因为租赁合同是为了满足承租人使用房屋的特殊需要,如果承租人确实无继续租赁的需要,而且承租人愿意支付违约金或者赔偿损失,应当赋予承租人在自愿承担违约责任的前提下享有提前解除合同的权利,这对双方利益都是有效的救济。当然,承租人享有解除合同的权利并不是对任意解约行为的纵容,其必须承担相应的代价。


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