房屋租赁合同的概念和法律特征

　　房屋租赁合同的概念和法律特征

　　1.房屋租赁合同的概念

　　根据《合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同是指以房屋作为租赁标的物的租赁合同。房屋租赁合同具有租赁合同的一般特征，其与一般租赁合同的主要不同之处，在于以不动产房屋作为合同标的物。

　　2.法律特征

　　房屋租赁合同主要具有以下法律特征：

　　(1)房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，而不以房屋的交付为合同的成立要件，是诺成合同而非实践合同。房屋租赁合同的双方当事人互负权利义务，为双务合同。出租人出租房屋的目的在于获取租金，承租人支付租金的目的在于获得房屋使用收益权，故租赁合同为有偿合同。

　　(2)房屋租赁合同是以房屋的使用收益和租金支付为目的的合同。出租人订立合同的目的是获得租金，承租人的主要义务是按合同约定支付租金。承租人订立合同的目的是获得房屋的使用收益权，出租人的主要义务是向承租人提供符合合同约定的房屋，并保证房屋在合同期限内符合合同约定或依房屋性质应有的使用收益状态。由于房屋租赁合同转让的是房屋的占有、使用、收益的权利，因此不以出租人对出租房屋拥有所有权为必要条件，出租人可以出租他人所有的房屋，承租人可以征得出租人同意转租。

　　(3)房屋租赁合同为不要式合同。房屋租赁合同不以书面形式为成立要件，也可以是口头的。我国《合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”台湾地区“民法”第四百二十二条也有类似规定，不同的是其规定不动产租赁合同期限超过一年的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁。审判实践中，常有当事人之间口头约定借用，但又约定了房屋使用费的况，应认定为口头租赁合同。

　　(4)房屋租赁合同具有临时性。房屋租赁合同转让的是租赁房屋的仗权，而非所有权，故租赁期限不宜过长，否则将架空房屋所有权，与租赁合审时转让房屋使用权的目的不符。因此，《合同法》第二百一十四条规定：“秸期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效，租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

　　(5)房屋租赁合同的标的物是房屋。因为标的物的特殊性，房屋租多同具有区别于其他租赁合同的特点，即承租人有优先购买权，房屋租赁合同法定承受(法定让与、法定转让)，房屋租赁合同应登记备案等。

　　3.不得出租的房屋

　　(1)违法建筑。根据《城镇房屋租赁合同解释》第二条的规定，违法j是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的建筑物或构筑物。出租人就违法建筑与承租人签订的房屋租赁合同无效。

　　(2)违法的临时建筑。根据《城镇房屋租赁合同解释》第三条的规定法的临时建筑有两种：一是未经批准或者未按照批准内容建设的临时建设是超过批准使用期限的临时建筑。出租人就未经批准或未按照批准内容的临时建筑，与承租人签订的房屋租赁合同无效。租赁期限超过临时建设使用期限，超过部分无效。

　　(3)政策性房屋。政策性房屋是政府为解决部分困难群众住房困难，无偿划拨或低价出让土地使用权建设的房屋。如经济适用房、限价房，这部分屋产权人不能自由处分，其转让、出租受特殊政策的调整。如《北京市经用住房管理办法(试行)》规定：经济适用住房产权证上注明“经济适用并且只能自住，不得上市转让、出租或出借以及从事居住以外的任何可向申请人户口所在区(县)住房保障管理部门申请回购。廉租房和公租房般也不允许转租，即使允许转租，也要征得产权人的同意。