难忘的房屋租赁合同案

　　来源：人民法院报作者：亢电中

　　六年主办了近四百个案件，但一说起“难忘”的案件，我首先会想起那个房屋租赁合同案件。

　　在我主办的这起房屋租赁合同纠纷案件中，由于被告之间恶意串通，签订了房屋租赁合同，损害了原告方的合法利益，被两审法院判决无效。

　　(一)

　　朱某等四人是安徽省灵璧县某公司的职工，在上个世纪九十年代，公司向他们借款用于生产经营，看到公司经营状况每况愈下，财产已所剩无几，而借款却一直不还，无奈之下，朱某等四人于2002年3月20日分别向安徽省灵璧县法院提起民事诉讼。为了确保判决的顺利执行，他们共同向法院提出财产保全的请求。灵璧县法院于同日依法查封了该公司所有的五间门面房。在查明借款事实后，灵璧县法院分别以(2002)灵民一初字第570号、第571号、第572号、第573号民事判决书作出该公司应当偿还欠款的判决。该公司没有上诉，四份判决书都发生了法律效力。

　　朱某等四人申请执行后，灵璧县法院2002年12月20日委托灵璧县价格认定中心对上述五间门面房进行鉴定，鉴定价值为32万元。2003年3月21日，法院裁定将五间门面房予以变卖，同时发出变卖公告。由于公告期内无人购买，经协商，四原告同意接受该房产抵偿债务。

　　2003年6月19日，朱某等四原告达成债权转让协议，朱某等三人同意将其在本案的所有债权转让给四原告之一徐某，由徐某负责另行偿还朱某等三人在本案的债权，徐某独自享有本案所查封房屋的债权利益。这样的债权转让协议是符合法律规定的，所以法院于6月25日裁定以被告某公司五间门面房抵偿欠四原告债务，并交付原告之一徐某所有。

　　7月22日，灵璧县法院发出公告，责令五间门面房的使用者即本案第三人西某等五人于2003年7月30日前迁出。7月31日，第三人西某等五人持2002年3月1日与某公司签订的五间门面房租赁合同，向法院提出异议，要求保护其合法租赁权，拒不迁出房屋。

　　2003年9月9日，灵璧县法院具有改革意识的三名执行人员组成合议庭，召开了执行听证会，听取了双方的意见。经过合议，认为该案涉及实体问题，并不是在执行程序中能够解决得了的，所以，建议朱某等四原告向法院提起民事诉讼。

　　(二)

　　2003年12月22日，朱某等四原告以灵璧县某公司为被告、西某等五人为第三人向灵璧县法院提起诉讼，要求确认某公司与西某等五人签订的房屋租赁合同无效。

　　朱某等四原告在诉讼中明确、具体地提出了三个观点：一是某公司与西某等五人签订的房屋租赁合同是虚假的。从时间上看，租赁合同签订时间是2002年3月1日，当时某公司一无公章，二无法定代表人;从西某等五人提供的某公司财务资料看，也不能明确反映某公司与西某等五人之间的债权债务是否全部结清，自制凭证与记帐凭证内容日期颠倒，相互矛盾，且当时西某既为某公司法定代表人，又是房屋租赁人，其记帐凭证是虚假的;从某公司与家具厂鲁某签订的房屋租赁合同看，既然某公司于3月1日将房屋租赁给西某等五人，又怎么可能于5月1日再租赁给鲁某呢?

　　二是某公司与西某等五人签订的房屋租赁合同存在着违法和违约行为。该合同主要违反了《合同法》第五十二条第二款、《安徽省城市房地产交易管理条例》第三十四条第四款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、第七十一条等有关规定，还违反了某公司与灵璧县工商银行签订的最高额贷款抵押合同第十条、第十三条的约定。

　　三是某公司与西某等五人签订的房屋租赁合同侵犯了四原告的合法权益。四原告在起诉某公司借款案件中，历时一年多，在法院查封、拍卖无人购买后，经法院、灵璧县工商银行和四原告协商，在原告向灵璧县工商银行偿还贷款后，才得以用某公司房屋抵偿债务，从而实现了债权，而西某等五人出示的房屋租赁合同直接对四原告的合法权益构成侵害，故四原告具状起诉是完全符合法律规定的。

　　(三)

　　被告某公司由于已经停止经营，时任法定代表人不愿签收法院送达的法律文书，也不愿出庭应诉，故未作任何答辩。

　　第三人西某等共同认为，四原告诉请撤销某公司与第三人西某等人签订的房屋租赁合同不符合法律规定。2002年3月1日，因某公司无法清偿第三人西某等人的欠款，在双方平等协商后，决定以五间门面房冲抵欠款，双方签订了书面合同，某公司将财务账目冲平，双方债权债务已经结清。此外，最高额贷款抵押合同期限为2000年2月14日至2002年2月13日，第三人与某公司签订的房屋租赁合同在2月13日以后，应为有效。虽然房屋租赁合同落款日期与用印日期不一致，但并不影响合同的效力。

　　(四)

　　经过了解，其实早在2000年2月14日，被告某公司与灵璧县工商银行签订了最高额贷款抵押合同，将上述五间门面房设定抵押，同时办理了抵押登记，后来实际贷款10万元。房地产抵押申请监证书和房屋他项权证中都规定抵押期限自2000年2月14日至2002年2月13日。

　　也许正是这个约定，才使五位第三人萌生了签订房屋租赁合同、用房租抵付欠款的念头。

　　但他们没有对合同进行仔细研究，对有关法律规定还不太熟悉。因为抵押合同第十条第一款规定：“本合同生效后，未经乙方书面同意，保证不将本合同项下的抵押物再设立任何形式的抵押、质押，也不将抵押物出租、转让、馈赠给第三人。”该合同第十三条第一款又规定：“本合同自甲、乙双方签字并盖章之日起生效，需办理抵押登记的，自到抵押登记机关办理抵押登记手续之日起生效，至主合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用和所有其他应付费用全部清偿之日起终止”。

　　由于贷款到期后，某公司未能及时偿还贷款，所以变卖时，灵璧县工商银行优先受偿贷款本息近12万元。此款由原告徐某于2003年6月19日代替某公司支付给灵璧县工商银行。

　　(五)

　　这里还有一个问题必须说明，那就是本案第三人之一西某的任职问题。这个问题关系着房屋租赁合同的真实与虚假，也决定着本案的最终处理结果

　　2002年1月30日，灵璧县林业局下文任命西某为灵璧县林贸有限公司经理。同年3月8日，林业局再次下文免去西某林贸有限公司经理职务，任命为某公司的经理，也是该公司的法定代表人。

　　任命宣布以后，西某将某公司的公章从灵璧县林业局领回，并以法定代表人的身份，分别与包括西某本人在内的五位第三人签订了房屋租赁合同，用租赁费97772元折抵某公司欠五位第三人借款，租赁合同期限为20年，其中三个人为2002年3月1日至2020年3月1日，两个人为2002年3月1日至2022年3月1日。西某在五位第三人的领条上签字批准报销的日期为2002年3月1日，而由第三人自己提供的会计凭证和账簿上的入帐日期却是2002年4月30日。

　　四原告还向法院提供了一份房屋租赁合同。这份合同是2002年5月1日某公司与开家具厂的老板鲁某签订的。合同期限为2002年5月1日至2005年5月1日。合同上盖有某公司的公章，代表某公司在合同上签字的正是本案的第三人、上任不久的公司法定代表人西某。

　　四原告同时向法院提供了某公司收取鲁某房租的收据，收款日期是2002年8月12日，金额是463元，收款项目为家具厂纯利润。收据由某公司一位姓李的会计出具，并加盖了某公司财务专用章。

　　既然某公司于3月1日将房屋租赁给五位第三人，又怎么可能于5月1日再租赁给鲁某呢?四原告提供的这份证据，又一次证明了某公司与西某等第三人签订的房屋租赁合同是虚假的。

　　(六)

　　2004年3月15日，安徽省灵璧县法院在第三审判庭公开开庭审理了这一案件。

　　2004年4月2日，灵璧县法院判决被告某公司与第三人西某等五人签订的房屋租赁合同无效。

　　我在判决书中阐述的理由主要有两点：

　　第一、我国《担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十一条规定，抵押期限为主债务履行之日起至主债务全部清偿完毕之日止。被告某公司与灵璧县工商银行签订的最高额贷款抵押合同第十三条第一款对抵押期限再次进行了明确约定。在贷款本息未清偿之前，被告某公司与第三人西某等五人签订的房屋租赁合同，既违反了担保法规定，又违反了被告某公司与灵璧县工商银行贷款抵押合同的约定。另外，任命西某为被告某公司经理为3月15日，而合同签订日期为3月1日，西某既为某公司法定代表人，又是房屋租赁人，其租赁合同显然是串通行为，该行为足以损害朱某等四原告的合法权益，阻碍四原告债权的顺利实现，故四原告要求确认被告某公司与第三人西某等五人签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求，法院予以支持。

　　第二、西某等五人关于抵押合同期限为2000年2月14日至2002年2月13日，其与被告某公司签订的房屋租赁合同在2月13日以后，应为有效的主张，因抵押期限约定违反了担保法规定，又与最高额抵押合同第十三条第一款的约定相矛盾，且从平衡抵押合同双方当事人的利益和民法公平原则角度看，抵押合同中当事人约定的抵押期间都应认定为无效，故第三人与被告某公司签订的房屋租赁合同也应无效。

　　(七)

　　宣判后，西某等五位第三人不服，明确表示要上诉。但由于按规定每个上诉人都要交纳上诉费，所以五位第三人在法定期限内都没有提起上诉，反而是在一审中一直没有应诉的某公司却向法院递交了上诉状。

　　宿州市中级法院经过审理后认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，于2004年6月29日裁定驳回某公司的上诉，维持原判。

　　7月15日，朱某等人拿到了终审判决书，一颗悬着的心终于放了下来。

　　朱某感慨地说，法律永远是公正的。所以，只要相信法律，法律会给予任何人以应有的公道!

　　我更相信。因为我是法官，我是法律的执行者!

　　作者单位：安徽省灵璧县人民法院