南京专业房产律师解读买卖不破租赁

　　“买卖不破租赁”原则的优点：租赁关系的延续可以为买受人节约交易成本，提高房屋的使用效率，减少空置率;可以保证承租人基本居住条件不因房屋产权转让受影响;对于商业租赁的承租人而言，可以减少装饰装修、固定客户源、长期经营的品牌的损失;对与承租人有关的其他客户而言，可以保证市场交易关系的稳定和交易安全;对于宏观商业环境而言，可以形成长期稳定的商业交易秩序和良好的商业氛围。缺点是对于买受人而言不能自由地行使自己作为物权人所享有的占有、使用、处分权利。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条明确规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(1)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　抵押权是一种担保物权，抵押物不需移转占有，而租赁则需要移转占有标的物并进行使用，故抵押权与承租权可以并存在一个租赁物上。我国法律对该二权能进行了设定：

　　(1)先出租，后抵押，适用“买卖不破租赁”原则。《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”《最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》)第65条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”

　　(2)先抵押，后出租，不适用“买卖不破租赁”原则。法律依据是《担保法解释》第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承担人的损失，由承租人自己承担。”