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几种不被认定租赁合同无效的情形

  • 作者:南京专业房产律师    发表时间:2019-05-01 08:11:09    来源:房产律师网    阅读次数
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  1.未经消防验收

  《城镇房屋租赁解释》第8条第3项则规定,租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持。因此,未经消防验收或验收不合格的租赁合同可以解除,并非无效。

  2.没有房产证

  《城镇房屋租赁解释》第2条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

  3.未办理登记备案

  《城镇房屋租赁解释》第4条规定,当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

  4.未经出租人同意转租

  《民法通则》第91条规定,合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的,应当取得合同另一方的同意,并不得牟利。《合同法》第224条规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。《城镇房屋租赁解释》第16条规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。可见,未经出租人同意转租的,出租人可以行使合同解除权。

  5.未经其他共有人同意

  《物权法》第97条规定,处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。如果房屋共有权人未经其他共有权人同意出租房屋,其他共有权人可以要求其赔偿损失。

  6.不能办理营业执照

  《合同法》第216条规定,出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。商业用途的房屋如果不能办理营业执照,合同目的便无法实现。第110条规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但法律上或者事实上不能履行的除外。因此,不能办理营业执照时,承租人可以要求解除合同。

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