租赁到期拒搬出第三人被判协助腾退

　　张女士将房屋租给徐先生后，徐先生又在承租合同即将到期时将房屋转租给了宋女士。随后张女士以承租合同到期为由要求徐先生和宋女士腾房，均遭到拒绝。无奈的张女士只好选择到法院起诉。近日，丰台法院一审判决支持了张女士的诉讼请求。

　　张女士起诉称，2013年2月8日，其与徐先生签订《房屋出租合同》，将位于丰台区一处房屋出租给徐先生，租期至2013年5月8日。租赁期间，徐先生将房屋转租给了第三人宋女士使用。租赁期满后，徐先生及第三人宋女士仍然占用房屋，故张女士诉至法院，要求被告徐先生腾退房屋，第三人宋女士予以协助。

　　法庭上，被告徐先生并未出庭，也未提交答辩意见。第三人宋女士在法庭上陈述称：2013年2月25日，其与徐先生签订了租赁合同，承租诉争房屋，期限自2013年2月28日至2015年2月27日。承租后宋女士对诉争房屋进行了装修。宋女士表示从法律上说自己同意腾退房屋，但从情理上希望双方可以协商，同意宋女士按租赁合同承租房屋2年，或者徐先生给付其装修费用及其他损失，或者用装修费用折抵租金再让其承租一段时间。

　　法庭经过审理查明，诉争房屋登记在张女士的继父刘先生的名下，其继父已于1999年去世，其生母亦于2011年去世，虽然张女士的生母生前曾就诉争房屋作出公证遗嘱，表示将房屋留给张女士继承，但由于刘先生还育有其他子女，无法确定张女士是诉争房屋的所有权人，有权出租诉争房屋。此外，张女士的继父与生母的继承人中已有部分人员无法取得联系，使得法院无法认定继承人是否对出租行为予以认可，继而法院尚无法确定《房屋出租合同》的效力。

　　法院认为，即使无法确定合同是否有效，被告徐先生均应将诉争房屋腾退给张女士，第三人宋女士均应负担协助义务。因为若《房屋出租合同》无效，则依据合同相对性徐先生应当将诉争房屋返还给张女士，因诉争房屋由第三人占用，故第三人宋女士应当尽协助义务;若《房屋出租合同》有效，由于合同已经到期，张女士有权随时要求被告解除合同。如今张女士已通过起诉的方式履行了提前通知义务，故徐先生应当将诉争房屋腾退给张女士，第三人宋女士尽协助义务。综上所述，法院最后判决第三人宋女士协助徐先生将房屋腾退给张女士。

　　南京专业房产律师认为，本案从法理上看的确存在出租人并非房屋所有权人情形下租赁合同效力争议问题。出租房屋是房屋所有权人转移占有，让承租人使用，自己得到租金收益的民事行为，而是否拥有房屋所有权是这些权利能否让渡的基础。诉争房屋登记在张女士的继父刘先生的名下，其继父已于1999年去世，其生母亦于2011年去世，很显然房屋存在继承问题。尽管张女士的生母生前曾就诉争房屋作出公证遗嘱，表示将房屋留给张女士继承，但由于刘先生还育有其他子女，他们是否认可公证遗嘱尚未可知，如果不认可，则面临遗嘱继承纠纷诉讼，因为张女士的生母是无权将刘先生的遗产部分进行处分的。但这仅仅是继承人之间就房屋继承份额进行分配问题，属于物权分割范畴。张女士将房屋出租给他人，实际上是代表物权人对该房屋权利的行使，如果其他继承人认为张女士的行为侵犯了其合法权益，可以就张女士已受益部分权益进行分割。在合同租赁期已满的情形下，纠缠于合同效力已无意义，人民法院通过推理，判决本案徐先生、宋女士腾退房屋是正确的。因为房屋产权登记证书仅仅具有对外公示效力，张女士在未获得产权证书的情形下，作为财产继承人之一是有权对房屋行使部分所有权权能的。至于徐先生在没有与张女士协商的情形下在房屋租期将满时将房屋转租给宋女士，宋女士又将房屋装修，产生的装修损失，明显存在过错，理应承担该损失。