北京叫停“押一付三” 房屋租赁市场遇监管之变

　　来源：中国证券报作者：

　　北京市政府法制办目前正就《北京市房屋租赁管理办法》向全社会征求意见，该办法在两年前征求社会意见时因公众反对而搁浅。

　　从近两天的公示情况来看，实行房屋租赁登记制、禁止“二房东”、叫停中介公司“押一付三”制收费方式三大内容引起较大社会关注。

　　登记制规范租赁双方责任

　　租赁登记制在两年前备受争议，但在目前的征求意见稿中仍保留了下来。该制度对出租房屋的条件和租赁双方的权责义务作出了明细规定。

　　办法规定，出租的居住房屋应当：无安全隐患;符合治安和消防管理的有关规定;具备上下水、供电和环境卫生等必要的生活条件;人均使用面积不低于3平方米;其中，成套住宅人均使用面积不低于6平方米。

　　该办法还规定，出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起3日内，到房屋所在地的基层管理组织办理房屋租赁登记手续。办法还要求， 承租人不得擅自转租、转让、转借承租房屋，也就是不得未经出租人允许充当“二房东”。

　　在2004年，北京市曾就《房屋租赁管理办法(草案)》公开征集意见，但征集到的246条意见绝大部分持反对态度。反对意见主要集中在“出租房屋须到有关部门备案”、“出租人不履行治安责任将被处罚”和“政府部门制定指导租金”三个方面。现在的管理办法已经删除了后两条，前者也修改为房东需到有关部门办理租赁登记手续，违者将被罚款。

　　中介公司或有资金危机

　　办法还对中介公司收取租金作了明确规定，即“房地产经纪机构与租赁当事人约定直接向承租人收取租金的，每次不得收取超过一个月的租金。”业内人士认为，此举将导致一些中介公司陷入“短收长付”的资金困境，并由此导致中介公司服务质量的下降和租赁市场秩序的混乱。

　　北京市信一天房地产经纪有限公司市场部经理罗煜介绍，目前北京房产经纪行业租赁业务的主要方式为居间租赁和委托租赁。前者是指中介公司在帮助租住双方达成交易后收取一个月租金的代理费，此后，租住双方自行商定租金收付问题。后者则指中介公司全程代理房主房产出租业务，由中介公司分别按与客户、房主的约定期限收取、支付房屋租金。委托租赁的交易方式大概占租赁总交易的30%—40%，每年大约成交13万套。

　　罗煜说，对于委托租赁，目前北京大型正规经纪公司收付租金方式主要为以季度、半年、年度收取租户租金，并按半年、年度支付房主;中介公司按月收取客户租金的情况非常少。他认为，叫停“押一付三”将使大型正规经纪公司面临“短收长付”的资金困境。北京市链家房地产经纪有限公司市场研发中心认为，此规定使得经纪机构无从挪用租金，有利于规范中介市场，但并不能完全牵制经纪机构，中介机构可以通过规模优势实现资金的正常运转。

　　21世纪不动产北京区域市场分析师指出，该办法一旦强制执行，将提高租赁市场的交易门槛，届时将有可能出现一部分房主受管理办法的限制，考虑将所持有的房屋由租转售，流入至二手房买卖市场，从而加大二手房的房源供给量，协助缓解市场上的供需不平衡。