房产律师解读所有权变动不破租赁原则

　　《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”通常理解，该法条规定的是租赁物在租赁期间，对租赁物受让人产生法律约束力，租赁物受让人应当继续履行原租赁合同，即“所有权变动不破租赁”原则，一般情况下也被称为买卖不破租赁原则。有学者从法理、实际生活需求、立法政策以及解释论方面分析，认为《合同法》之所以只规定“租赁合同不受影响”，而不规定租赁物在权利归属变动后“不受影响的租赁合同的效力在何者之间维持”，就是在于重申租赁合同不因租赁物权利归属的变动而变动其效力，承租人其后可以继续依租赁合同占有租赁物，并以此有权占有来对抗租赁物新权利人的返还原物请求权，以维持其对租赁物的支配、使用、收益状态，并实现法律关系的简约化。

　　“所有权变动不破租赁”原则的确立经历了长期的发展过程。租赁合同本为债权合同，其债权性决定了仅能在当事人之间发生相对效力，而无对抗第三人的对世效力，但如为纯粹的债权行为，基于“债之关系的相对性”，承租人对于出租人固然享有租赁合同上的种种债权，但在出租人将其租赁物的所有权转让与第三人时，因第三人可以剥夺承租人的占有和用益，其债权的实现就会丧失。承租人固然可以向出租人请求债务不履行的损害赔偿，但其使用收益权已经落空。罗马法上即采此原则，将租赁权列入债权否认对第三人的对抗力。1887年德国民法第一次草案仍采此原则。草案公布后耶林和基尔克提出了尖锐的批评，耶林首次提出应予以承租人占有权，即相当于今天的租赁权的对抗力，接着基尔克从租赁关系的实质构造人手，将租赁权从本质上定性为物权。正是由于两人的努力，德国学术界开始重视租赁权的对抗力及继续性，并最终使《德国民法典》开创了租赁权对抗力制度的先河。按照通说，所有权让与不破租赁原则起始于1900年的《德国民法典》，后被各国立法所借鉴，成为民法的基本原则和立法通例。

　　一般而言，在不动产租赁中，无论租赁的目的是为了居住还是为了经营，因承租方本身不享有相应的不动产，相对于出租方而言，其在经济上往往处于劣势地位，衡量两者利益，法律倾向于保护承租人的生存权。正如王泽鉴先生所述：“居住为人生之基本需要，物价高昂，购买不易，承租人多属经济上之弱者，使有特别保护之必要。”可见，罗马法以来认为基于债权的相对性和物权的优先性，租赁权不能对抗第三人，承租人只能基于租赁关系向出租人主张权利的“所有权变动击破租赁”原则，已随着社会经济的发展，对物权的认识经历了从重视物的所有权归属到重视物的利用的过程，过去相对轻视承租人的使用权、收益权的观点也有所改变。租赁权开始被赋予了可以对抗第三人的效力，从而逐步确立了“所有权变动不破租赁”的原则。

　　随着近现代民法对弱势群体权利保护的关注和交易秩序的稳定，以及对整体社会利益的平衡，所有权让与不破租赁原则越来越呈现出承租权物权化的倾向，它能够有效避免租赁物所有权人因过多地追求自己的利益而较随意地解除租赁合同、让与租赁物所有权，从而有效防止租赁关系不易稳定、承租人利益得不到保护的情形发生。