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租赁期间租赁物发生所有权变动的,租赁合同的效力如何认定?

作者:南京房地产律师    发表时间:2017-06-05 21:22:59    当前栏目:房屋租赁    来源:    阅读:

  租赁物权利归属在租赁期间发生变动后,租赁合同的效力如何认定,也就是它的法律效果是指整个租赁合同关系的法定转移,还是基于承租人对租赁物占有的维持,这是《合同法》第229条在法律适用中的核心问题,也是理论和实践需要明确的问题。对此,存在两种不同观点:

  南京房屋租赁律师认为,《合同法》规定“租赁物在租赁期间所有权发生变动的,不影响租赁合同的效力”,而并不像台湾地区“民法”和《德国民法典》那样确定了债的法定转移制度。在物权与债权两分法的体系下,比“债的法定转移”更为便捷、合理的途径,是认定承租人对租赁物的合法占有制度。

  法定债的转移是将整个租赁合同关系移转给买受人,这不仅将连带引起承租人与买受人之间的利益权衡问题,如租金、押金、租赁期限、损害赔偿债权如何行使等,还会使承租人与买受人同样面对变更合同当事人后的不确定因素,面临着风险大增的可能。为了保证承租人的实际利益,在租赁物新的权利人对承租人不履行义务时,’原出租人仍须对损害承担无先诉抗辩权之保证人责任,原出租人并未彻底从租赁关系中摆脱出来。另外,在保证承租人继续租赁并对租赁物实际控制和使用的同时,仍然需要出租人的介入与配合。如此一来,债的法定转移理论只解决了承租人向租赁物新的权利人请求排除妨碍、返还租赁物的直接保护问题,但没有彻底解决法律关系的简约化问题。

  《合同法》之所以只规定“租赁合同不受影响”,是因为《物权法》第243条规定权利人请求返还原物是针对无权占有的占有人,而不是针对有权占有的占有人。“一般而言,有权占有不仅受占有制度保护,还受物权、债权等制度保护,而无权占有仅作为一种事实状态受占有制度的适当保护,无权占有人在本权人请求返还原物时,原则上负有返还义务。”租赁物在租赁期间权利归属发生变动的,《合同法》有关“不影响租赁合同的效力”的规定是承租人继续合法占有租赁物的原因和法律依据,因而其占有权得以维持。因此,租赁物在租赁期间权利归属发生变动的,承租人可以继续依租赁合同占有租赁物,并以这样的有权占有来对抗租赁物新权利人的返还原物请求权,从而保护承租人对租赁物的支配、使用、收益状态的维持。

  另外,从纠纷处理的角度来把握,第二种观点更贴近审判实践。通过维持原租赁合同的效力来保证承租人对租赁物的实际占有、控制,在实现保护承租人的实际租赁需求、对物的价值充分利用、促进物的流转等方面,比通过以维持承租人和出租人之间的租赁合同关系,更具简捷和直接的优势。这种合法占有的观点,在房屋租赁登记并不完备的实践中,对解释和处理租赁房屋的合同履行期间可能更妥当一些。南京房产纠纷找律师上南京房产律师网(http://www.zylsw.com.cn),江苏知名房产律师提供专业律师咨询.



房产律师网首席南京律师姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年专业房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京房产律师网站长.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.专业房产律师咨询电话13770798118.
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