南京房产律师解读承租人优先购买权

　　承租人优先购买权是当今世世界各国普遍确定的一项民事法律制度。有关房屋承租人优先购买权的法律法规始于国务院1983年颁布现已废止的《城市私有房屋管理条例》，该条例第.11条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”在此之后，1988年发布的最高人民法院《民法通则意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”(该条款已被废止)。1999年制定的《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”从这一立法历程可以看出，的房屋承租人优先购买权制度是在实行计划经济体制下，在房地产市场未全面建立、房屋资源匮乏的情况下，为保障承租人稳定居所而制定的。该制度在一定程度上承认既存的社会关系，对稳定社会经济生活秩序具有一定的秩序价值。应当说，房屋承租人优先购买权是民事优先购买权中一个比较有特点的权利，以这一权利为基础的房屋承租人优先购买权制度是中国特色房屋租赁制度中的一个重要组成部分。然而，在法制不断完善、房地产市场繁荣的现今社会，的房屋承租人优先购买权制度无论是在理论、价值上，还是在现实适用中存在若干需要进一步明确的问题，如承租人优先购买权性质、法律效力、行为条件、权利保护范围等均存在不同认识，导致同类案件在不同法院处理结果迥异，形成法律适用上“各自参战”的方面。