房产律师解答：出租未经消防验收的房屋，租赁合同是否有效？

　　房产律师解答：出租未经消防验收的房屋，租赁合同是否有效?

　　出租未经消防验收合格的房屋违反了《消防法》关于房屋使用条件的强制性规定，依照最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《城镇房屋租赁司法解释》)第8条第3款的规定，在该种情形导致租赁房屋无法使用时，承租人请求解除租赁合同的，法院应予支持.，房屋是否经过消防验收合格与租赁合同的效力没有必然联系，除非租赁合同的双方当事人明确约定其为租赁合同的生效要件。

　　我国《消防法》第11条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责;第13条第1款第1项、第2款规定，本法第11条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。第】5条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。国务院公安部门规定的大型人员密集场所和其他特殊建设工程包括：(1)建筑总面积大于20，000平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅;(2)建筑总面积大于15，000平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅;(3)建筑总面积大于10，000平方米的宾馆、饭店、商场、市场;(4)建筑总面积大于2500平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂;(5)建筑总面积大于1000平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员T集体宿舍;(6)建筑总面积大于500平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。(7)设有第(1)至(6)条所列的人员密集场所的建设工程;(8)同家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼;(9)本条第1项、第2项规定以外的单体建筑面积大于40，000平方米或者建筑高度超过50米的其他公共建筑;(10)城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程;(1 1)生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站。本案租赁合同的标的物所在的某市场系建筑总面积大于10，000平方米的市场，属于《消防法》第11条规定的国务院公安部门规定的大型的人员密集场所，应当经公安机关消防机构进行消防验收合格后方可投入使用。由于该市场未办妥公众聚集场所消防安全检查的合格手续等问题，导致被当地政府处罚，责令停业，从而使承租人占某无法使用租赁铺位，引发纠纷。

　　此类纠纷处理的关键在于租赁合同的效力问题。租赁房屋未经消防验收合格，当事人订立的租赁合同是否有效，对这一问题的认识有一个变化沿革的过程。早在2004年，最高人民法院对云南省高级人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》中批复：关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况区别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第10条①规定的必须经过公安机关消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。

　　至2009年，最高人民法院颁布《城镇房屋租赁司法解释》，对上述观点进行了变更。，该解释第8条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的……即该解释将租赁合同标的物不符合法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，作为解除租赁合同的法定情形之一，而非认定合同无效的情形，解除合同的前提是合同系有效的，无效合同不存在解除问题。法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定主要指的就是《建筑法》、《消防法》关于房屋使用条件的相关规定，如《建筑法》第61条第2款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用;未经验收或验收不合格的不得交付使用”，以及前面提到的《消防法》第13条、第15条的相关规定等。因此，该司法解释已经实质上修以了2004年的批复：未经消防验收或经消防验收不合格的房屋租赁合同为可解除的有效合同，而非无效合同。

　　实践中，对“未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力问题”应当适用最高人民法院2004年批复还是2009年的司法解释存在争议。一种观点认为，根据特别法优于普通法的原则，2004年的批复是针对未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同效力认定的专门批复，应当优先适用。另一种观点认为，根据新法优于旧法的原则，2009年的司法解释是新颁布的，应当优先适用。我们赞同后一种观点，认为适用2009年的司法解释更为合理。首先，根据《合同法》鼓励交易的精神，应当谨慎地认定合同无效，限定无效合同的范围，从而最大限度地保护交易。其次，对于合同无效的确认只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，而且不是所有违反了强制性规范的合同都无效，只有违反了法律和行政法规规定的效力性的强制性规范才能确认合同无效。所谓强制性规范包括管理性规范和效力性规范。管理性规范指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范，此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力;效力性规范指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范，此类规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定该行为在民商法上的效力。(】)《消防法》虽有未经消防验收或检查合格禁止使用的规定，但对擅自使用、营业的也仅做了进行处罚的相关规定，未有相关合同无效的规定，因此，直接以未经消防验收合格为由认定租赁合同无效缺乏法律依据。此外，合同标的物的质量是否合格、标的物是否符合使用条件等属于合同履行问题，一般对合同效力不发生影Ⅱ向。综上，对未经消防验收或经验收未合格的房篷进行租赁是违反了房屋使用条件的相关强制性规定，其应当作为衡量租赁合同是否应当解除的条件予以考虑，不应作为确认租赁合同是否无效的条件。

　　【法律法规链接】

　　《合同法》第96条第1款、第97条、第216条

　　《消防法》第11条、第13条、第15条

　　最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应

　　用法律若干问题的解释》第8条第3项、第11条第1项