房产律师解答出租没有产权证的房屋租赁合同是否有效？

　　房产律师解答出租没有产权证的房屋租赁合同是否有效?

　　依据《合同法》及相关司法解释，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据，故实践中，因出租房屋没有产权证而主张房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。

　　南京房产律师释疑：

　　出租没有产权证的房屋可能存在两种情形：一是因为出租人不是该房屋的所有权人而未持有房产征，二是因为该出租房屋未取得产权证。不少人会担心这种租赁合同的效力问题，司法实践中对此也有不同认识。

　　对于出租人不是房屋的所有权人是否影响租赁合同的效力问题，有不少人认为出租人必须是房屋的所有权人，否则租赁合同无效。这种观点依据的是《城市房地产管理法》第53条对房屋租赁所做的定义——房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。但此观点已经被理论界和司法实践中否定。首先，《城市房地产管理法》实施于1999年1月1日，《合同法》实施于1999年10月1日，依据新法优于旧法的原则，对于租赁合同的效力问题应当首先适用《合同法》的相关规定。其次，依据《合同法》第52条第5项及最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法)的司法解释(二)》第14条的规定，只有违反了法律、行政法规的效力性强制性规定的合同才无效。《城市房地产管理法》第53条对于房屋租赁的定义仅是一种一般性任意性解释规定，不是效力性禁止规定，并没有“房屋租赁合同的出租人必须是所有权人，否则合同无效”这样规定，故该条不能作为出租人必须是房屋所有权人否则租赁合同无效的依据。再次，有权对财产进行占有、使用、收益的不仅只有所有权人，还包括合法占有人，例如同有土地使用权人呵以将国有土地进行出租，政府将代管房出租给他人等，出租人是否对合同标的物享有所有权不影响租赁合同的效力。故不能因lJ}{租人不是房屋的所有权人、未持有房产证而认定租赁合同无效。，

　　对于出租未取得产权证的房屋租赁合同效力问题，应当视未取得产权证的原因而区别对待。原则上，不应以出租房屋未取得产权证而直接认定房屋租赁合同无效。虽然《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定了房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，但未取得产权证并不意味着“占有、使用、收益和处分”房屋的行为无效。有人认为《城市房屋租赁管理办法》第6条明确规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有权证的……”但依据最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第4条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《城市房屋租赁管理办法》是部颁规章，不能作为确认合同无效的依据。而且最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》中曾做过明确答复：“根据《合同法》、最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法)的司法解释(一)》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据”，故不能因出租房屋未取得房产证而迳行认定租赁合同无效。但如果是因为未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设而不能取得产权证的，由于该类房屋违反国家关于建筑、规划等方面法律规定，属于违法建筑，法律不予保护，最高人民法院城镇房屋租赁司法解释明确规定：出租该类房屋，租赁合同无效。