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出租人故意隐瞒出租房屋的抵押事实应当如何承担责任?

作者:南京房产纠纷律师    发表时间:2017-05-13 10:06:58    当前栏目:房屋租赁    来源:    阅读:

  出租人的抵押行为发生在订立租赁合同前,在订立租赁合同时,出租人故意隐瞒抵押这一与合同条款相悖的重大事实,违反先合同义务,已经构成欺诈。该欺诈行为最终导致承租人解除合同并造成经营损失的,出租人应当承担民事责任。对于该民事责任的性质是违约责任还是缔约过失责任。南京房屋租赁律师认为,出租人应承担违约责任。出租人未告知已将出租房屋抵押给抵押权人的情况下,出租人构成欺诈。根据《合同法》第54条第2款规定,承租人可以自知道或应当知道撤销事由之日起1年期间请求法院撤销或变更合同。

  首先,缔约过失责任一般适用于合同未成立,成立但未生效、无效或者被撤销的情况,赔偿的范围也只能是信赖利益损失。

  其次,在合同有效的情况下,双方当事人受合同效力拘束,对一方违反约定致他方损害的行为,由违约责任制度对受损方提供法律救济,或受损一方可通过合同履行获得履行利益来弥补。因此,缔约过失责任不应介入合同有效场合。

  再次,违反先合同义务的欺诈行为并不必然给受欺诈方造成损失,在个别情况下,受欺诈方还可能因此获利,所以法律赋予当事人可以行使撤销权,也可以不行使撤销权而使合同有效成立。

  最后,还有一种情况是,欺诈行为本身不违反合同约定,一定时间内没有产生实际损害。但是如果该欺诈行为所依托的事实发生了变化,随之可能导致欺诈方违约。出租人不能继续履行将租赁物交给承租人使用的主要义务,构成根本违约,因此,应承担违约责任,赔偿承租人的损失。



爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
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