南京房产律师释疑：未办理房屋所有权证租赁合同也有效

　　2009年10月，袁先生在广州某商业广场步行街买下了一间首层商铺，虽然房产证一直到2011年6月才办好，但从2009年10月起，袁先生就将商铺的一切经营管理事项都委托给刘先生处理，双方还签订了《商铺委托经营管理协议》，同意刘先生以自己名义从事商铺经营管理活动并全权委托刘先生与第三方签署租赁合同。随后，刘先生将商铺租给了张小姐，双方约定租赁期从2009年10月15日至2012年10月15日三年时间，每月租金4000元。但从2011年3月起，张小姐就不肯继续交租了。刘先生将张小姐诉至法院，但张小姐认为，刘先生不是商铺产权人，无权与其签订租赁合同;而且双方在2009年签订租赁合同时，商铺还未取得房产证，根据《城市房屋租赁管理办法》规定，未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租，因此双方签订的租赁合同无效，不应向刘先生支付商铺租金。但法院最后判决，因袁先生的商铺早在2009年10月就已买下，而且委托刘先生放租的手续齐全，虽然未取得房产证，但不影响租赁合同效力，因此，张小姐需按合同约定，向刘先生交纳从2011年3月至今拖欠的租金及利息。

　　南京专业房产律师分析：虽然《城市房屋租赁管理办法》规定，未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。但该规定属于管理性规定，不属于效力性强制性规定。根据《合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同才会被认定为无效。因《城市房屋租赁管理办法》属于部门规章，不是法律、行政法规，不得作为认定合同无效的依据。而且，从2011年2月1日起开始施行的《商品房租赁管理办法》已将《城市房屋租赁管理办法》予以废止。因此，张小姐的辩解也就没有法律依据。

　　从商铺租户的角度看，在签订商铺租赁合同时，一定要要求出租人出示商铺的房产证。如果不是业主本人签合同，应要求出租人出示商铺业主签署的授权委托书，证明其出租商铺获得了业主的授权。如果商铺尚未取得房产证，应要求业主出示其与开发商签订的《商铺买卖合同》，并可到房管局查询商铺所在项目的权属证书(即大确权)，以确保自己所租赁的商铺具有合法产权，保障自己作为租户的合法权益。

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