公租房管理部门房屋修缮义务

　　公房租赁合同中房管部门怠于履行维修义务，是否构成公房承租人拒交或减免房屋租金的理由?

　　在公有住房的管理方式上，现行做法是将公有住房的承租权作为债权对待，即房产管理管理部门与公有住房承租人之间通过签订房屋租赁合同，来确定双方的权利义务。因此，房产管理部门起诉使用人拖欠公有住房租金的案件，一般将案由确定为房屋租赁合同纠纷。此类案件的主要争点在于，以房产管理部门拒绝或瑕疵履行公有住房修缮义务作为抗辩理由，能否对抗房产管理部门主张租金的诉讼请求。

　　从实践情况看，房屋承租人通常只是被动地以房屋欠修为由提出抗辩，一般不就维修问题提出反诉或另诉。对此，第一种观点认为，应根据房屋欠修的程度酌情减免租金的数额，但不在判决中涉及维修内容，而是要求承租人另案起诉解决维修问题。第二种观点认为，应当根据房屋需要维修的程度酌情减免租金数额，同时还应进一步作出相互履行的判决，即在判决承租人给付租金的同时，判决房管部门对房屋进行修缮。

　　南京房屋租赁律师认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条(出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。)、以及第二百二十一条(承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。)，承租人以房屋管理部门未能履行维修义务为由进行抗辩，实际是在行使同时履行抗辩权。为了使出租人的请求权能够顺利获得满足，必须消除对方所提出的同时履行抗辩权的障碍。承租人不提起反诉的，法院不应该作出相互同时履行的判决，即一方面支持原告要求支付租金的请求，同时又要求出租人先履行房屋维修义务。公有住房的承租人可以通过反诉或者另案起诉的方式，依据《合同法》第221条规定，要求房屋管理部门在合理期限内维修房屋。未提起反诉的，人民法院只能依据《合同法》第221条规定，判决相应减少租金。