买卖不破租赁是否适用动产

　　纵观《合同法》第229条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”可见的租赁权不仅仅对传统的合同相对性原则有所突破，而且其对抗效力也大大提高。不论假设承租一方为社会经济弱者，或在契约订立与履行上处于交易的弱势，对于动产租赁来说，由于动产的种类繁多且价值不一，且对于一般动产而言，大多均是种类物，即便是出租人解除合同，承租人也可以从市场上选择到相同的替代物，因而对其影响较小。所以，在动产租赁中，就更加难以界定哪一方为弱者了。既然在此情形下没有明显的弱者，立法者就没有必要予以特殊的保护。而合同法中的租赁物涵盖了动产和不动产，立法者均赋予其承租人所享有的租赁权以同等的对抗力，是否对承租人的保护有过度之嫌。由此产生的后果就是增加了交易的成本，降低了交易的效率。因为买受人在与所有权人进行交易时，要时刻考虑到标的物上是否存有租赁权而心存疑虑，以防止自己购得的动产有其名而无其实。因而使买受人倍加小心从而降低了交易速度。

　　买卖不破租赁适用于动产还是不动产?

　　南京房屋租赁律师认为，租赁物只能是不动产，例如房屋、土地使用权等。根据《宪法》的规定，土地使用权可以依法转让、出租。那么，对于存在于土地使用权之上的租赁合同，在土地使用权转让时，其租赁关系亦应仍然有效，即应当类推适用买卖不破租赁原则。

　　第一，如果所有权转移以交付为要件的动产也适用《合同法》第229条，不利于财产流通，在相当程度上还会影响交易安全，造成租赁关系的标的物在交易上的不确定性，有悖于现代民法宗旨。

　　第二，从成本支出的角度来看，动产以占有为公示手段，当事人买卖动产时，交易的社会成本很低。不动产的买卖，买受人比较慎重，一般要亲自去房屋所在地进行考查，支付相应成本。如果动产买卖也要求买受人尽到善良注意义务，则极大地加重买受人的成本。

　　第三，从保护弱者的角度来看，相对于不动产，动产可大规模地生产，买方可选择性越来越多，与卖方的地位基本相等，甚至优于卖方，即使在出租的情况下也不例外。因此，动产承租人的弱势地位并不明显，对动产的承租人无须特别保护。