提供不合格租赁物，出租人支付巨额赔偿

　　2013年4月，李小娜与林伟签订了一份商铺租赁合同，约定李小娜将位于南京市建邺区江东中路XXXX号某商铺租给林伟作粤菜馆使用，租期6年。合同约定因商铺本身存在缺陷的，由李小娜负责维修，若因此给林伟或第三者造成损失的，由李小娜负责赔偿。

　　合同签订后，林伟对商铺进行了装修，开张了粤菜馆，但因下暴雨，卫生间的水渗透到整个楼面，无法正常经营。随即于2013年6月停业进行装修。2013年7月，林伟委托鉴定机构对粤菜馆漏水原因进行鉴定，鉴定结论认为房屋的某隐蔽工程即排气管与屋面板连接部位防水未处理好。林伟认为提供的租赁物不合格，导致其无法经营，故要求李小娜解除租赁合同，并赔偿实际损失、预期收益和物业管理费的损失。李小娜也同意解除合同，但林伟需要支付拖欠的租金。双方对合同解除后的清算事宜未能协商一致，僵持不下，遂诉至法院。

　　法院认为，排气管与屋面板连接部位的防水处理是建筑商做作的隐蔽工程，系房屋本身的固有缺陷。该缺陷直接导致暴雨后房屋大面积漏水。李小娜将无法持续正常使用的案涉房屋交予承租人用于商业经营活动导致合同目的不能实现，李小娜已构成根本性违约，依法应该承担违约责任。林伟停止支付租金，是合法履行抗辩权的行为，不构成违约。

　　因李小娜根本违约导致合同解除，判令李小娜返还房屋押金，酌定李小娜应当赔偿林伟装修费损失、转让费损失、物品损失费、鉴定费。以上费用合计450000元。

　　对于员工工资、员工服装赞、员工住宿费、广告招牌制作费及租赁费、预期收益及物业管理费等问题，因不属于违约方可以预见的合理范围，不予支持。

　　南京专业房产律师认为，

　　租赁物存在瑕疵或安全隐患导致合同无法履行或给承租人造成不便或损失，承租人拒绝支付租金是房屋租赁纠纷中常见的类型。本案中，下列三点值得强调：

　　第一，租赁物跑水导致合同履行存在重大缺陷，但是否构成根本性违约没有查清。如果漏水可以修复，则合同应可以继续履行，并不一定必然解除。

　　第二，林伟不交租金行为是否属于合法履行抗辩权的行为，对扩大的损失部分如何处理?南京专业房产律师认为，从林伟陈述中可以证实平日里商铺还是可以正常经营的。漏水后，李伟就关门停业，不与出租人商量维修事宜，就其损失扩大部分应当承担责任。

　　第三，法院认为经营损失因不属于违约方可以预见的合理范围。南京专业房产律师认为经营损失属于直接损失，一方违约就应当赔偿未违约方的实际损失，有利于促进交易安全。