名为合作开发实为房屋租赁的合同效力如何认定？

　　如果当事人签订合作开发房地产合同，约定提供资金的一方当事人不承担开发经营房地产的风险，只是在房屋建成后有权使用(租用)一定数量的房屋。此时，双方当事人的真实意思在于将当事人的提供资金作为其有偿使用房屋的对价，而不是合作开发房地产。这种合同，对于从事房地产开发方而言具有融资性质，对提供资金方而言则为有偿获取一定数量的房屋使用权，此相当于房屋租赁合同。其与一般房屋租赁合同在合同内容上的不同之处在于：一是房屋待建;二是提供资金方可能参与房屋建设，主要体现在对房屋规划设计方案的确认方面;三是提供资金方也就是房屋使用方需一次性预付全部或大部分“租金”。

　　对此，《国有土地使用权合同解释》第27条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。”一般意义上的房屋租赁合同，合同标的物即用于租赁的房屋在合同签订时即已特定而现实存在。但是此类由合作开发房地产合同转化而来的房屋租赁合同，在合同订立时作为租赁物的房屋尚未建成，更不可能竣工验收和现时交付使用，只是约定在将来房屋建成时才交付使用。

　　在一般意义上的房屋租赁合同中，用于租赁的房屋在合同签订之时即已特定而现实存在。但在本条所涉“合作开发房地产合同”签订时，作为租赁物的房屋基本上尚未兴建或者仍未建成。这就使本条规定的房屋租赁合同具有了不同于其他同类合同的特殊之处。

　　南京房产律师认为，本条所定房屋租赁合同并非预约，亦非附生效条件的合同，而是一种具有特殊履行特征(非即时性)的合同，在本质上仍属一般意义上的租赁合同。