行政机关改变土地使用性质对外出租，房屋租赁合同被判无效

　　J市某公司与S市农业局签订《培训中心培训大楼租赁协议书》(以下简称租赁协议书)约定，农业局将该局培训中心大楼及附属场地租赁给J市某公司作为酒店商业经营。该大楼所使用的土地是经由区政府批准通过划拨方式取得的，大楼未经竣工验收。

　　租赁协议签订后，吉祥酒店公司成立。J市某公司进行施工。完工后，，农业局正式将大楼工程移交给J市某公司，在移交清单中对未完工程作了说明。J市某公司接收后即对大楼装修，并命名为吉祥大酒店。一年后因资金周转困难，吉祥大酒店停业。随即，农业局与吉祥酒店公司共同召开债权人大会，农业局宣布收回吉祥大酒店，吉祥酒店对外所欠债务由农业局支付的补偿费中承担，由J市某公司支付给债权人。其间，农业局与吉祥酒店公司对酒店资产进行了清点、登记。会议后，农业局收走了证照，但未在移交清单上签字，亦未支付补偿费。

　　最终，J市某公司向S省高级人民法院提起诉讼，请求确认租赁协议无效、判令农业局返还垫资投入款及利息，并赔偿损失。农业局提出反诉，要求判令继续履行合同、由J市某公司支付所欠租金。

　　终审法院认为：培训中心大楼所占土地是划拨国有土地。农业局未经批准擅自改变土地用途和房屋使用性质，违反了《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等法律、行政法规中关于使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的强制性规定，因此双方签订的《租赁协议书》无效。

　　双方协商对未完工程土建部分和装修由J市某公司投资，故农业局应按鉴定价值，对J市某公司投入的装修费用给予适当补偿。

　　因合同无效，该合同中所设定的权利义务条款自始就不具有约束力，农业局请求继续履行《租赁协议书》以及承担违约责任缺乏合同依据。根据无效合同的处理原则，J市某公司返还租赁标的物和农业局返还投资款项，J市某公司提出农业局应在其腾交房屋的同时返还全额投资款的理由正当。

　　南京专业房产律师强调，《合同法》第52条第5项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。此强制性规定为效力性强制性规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。具体到本案，农业局签署的出租合同违反了效力性强制性规定，应为无效合同。由于农业局的房屋出租行为具有改变土地用途的性质，是违法行为，无论是否上缴租金中的土地收益部分，均不能使《租赁协议书》合法有效。