租赁合同无效后的处理案例

　　2006年1月，南京某房地产开发有限公司(以下简称房产公司)，开发修建某城市广场。在工程期间，房产公司进行摊位招租夸张宣传，号称有“六大优势”、“八大功能”。章至栋与房产公司签订了《城市广场摊位租赁合同》。

　　2006年11月城市广场试营业。2007年1月16日房产公司将摊位的钥匙交付给了各租赁户，也分别向房产公司交纳了半年的租金。2007年1月18日，章至栋进场营业。

　　章至栋接收摊位后，发现房产公司的宣传和实际相差悬殊，摊位经营环境恶劣，不具备虚假广告宣传所称的“六大优势”、“八大功能”。并且该场地尚未完工，未进行竣工验收，不具备经营条件，房产公司系违章交付使用，多次要求与房产公司解除租赁合同，但均遭其拒绝。章至栋遂向渝中区法院起诉，请求确认租赁合同无效，判令返还租金及定金，并承担相应的赔偿责任及本案的诉讼费用。

　　南京某基层法院经审理认为，房产公司在港渝广场尚未竣工验收，不具备交付经营使用的条件和未取得商品房预租许可证，也未依法取得房屋所有权证，不具备签订出租合同的主体资格，该种情况下，与章至栋签订的摊位租赁合同属无效合同。房产公司应承担返还责任。由于章至栋在签订合同时审查不严，且在进场时明知经营场所未完全竣工即进场经营，也应承担一定的责任，对其造成的损失不予支持。由于双方都有过错，各自均应承担相应的责任，即房产公司应承担返还收取定金的责任;章至栋应承担给付实际使用摊位费的责任。

　　南京专业房产律师认为，该案是房屋租赁合同中经常出现的因房屋未取得相关资质，承租人一方诉至法院要求确认租赁合同无效的诉讼案例。房屋使用费是否以双方合同中约定的租金标准属于法官的自由裁量范畴，但法院应充分考虑双方的过错程度，对无过错方予以保护。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。

　　最高人民法院民一庭负责人就《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答《人民法院报》时指出，合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。