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部分共有人出租共有房屋是否有效?

  • 作者:南京房产律师    发表时间:2017-10-03 17:44:08    来源:房产律师网    阅读次数
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  部分共有人出租共有房屋是否有效?

  认定部分共有人出租共有房屋的租赁合同是否有效,不应仅因出租人未经其他共有人同意为由,认定租赁合同无效;如果承租人为恶意,即其知道或应当知道承租房屋存在其他共有人、出租人未经其他共有人同意而擅自出租,构成恶意串通,如果损害了他人利益,则租赁合同为无效合同。

  关于部分共有人出租共有房屋的租赁合同是否有效,不应仅因出租人未经其他共有人同意为由,认定租赁合同无效;如果承租人为恶意,即其知道或应当知道承租房屋存在其他共有人、出租人未经其他共有人同意而擅自出租,则构成恶意串通,如果损害了他人利益,则租赁合同为无效合同。

  有观点认为,我国《物权法》第97条规定:处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。《城市房屋租赁管理办法》第6条规定:有下列情形之一的房屋不得出租:(一)未依法取得房屋所有权证的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)权属有争议的。根据上述法律规定,共有房屋出租,应当由所有的共有人做出一致的意思表示;反之,如果部分共有人出租房屋的,租赁合同无效。

  但南京房产律师认为,《物权法》第97条中的“处分”属于所有权权能中占有、使用、收益、处分中的第4项,而房屋出租行为属于所有权权能中行使收益权的表现,因此对共有房屋的租赁不应适用《物权法》第97条的规定。而《城市房屋租赁管理办法》是建设部颁布的行政规章,根据合同法及相关司法解释的规定,认定合同无效必须是合同违反了全国人大及其常委会制定的法律或国务院制定的行政法规中规定的效力性强制性规定,因此,《城市房屋租赁管理办法》不能作为认定出租合同无效的法律依据。因而,认为部分共有人未经其他共有人同意出租房屋的租赁合同无效的观点不能成立。

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