房产律师解读买卖不破租赁原则

　　《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”通常理解，该法条规定的是租赁物在租赁期间，对租赁物受让人产生法律约束力，租赁物受让人应当继续履行原租赁合同，即“所有权变动不破租赁”原则，一般情况下也被称为买卖不破租赁原则。

　　买卖不破租赁系一习惯说法，其基本含义是：房屋租赁关系存续期间，出租人转让房屋所有权的，受让人代替出租人取得原租赁关系所产生的权利义务。买卖不破租赁原则的确立经历了一个漫长的过程。自罗马法以来，基于债权的相对性和物权的优先性，租赁权不能对抗第三人，承租人只能基于租赁关系向出租入主张权利，这就是所谓的“买卖击破租赁”原则。

　　实践表明，土地、房屋等不动产租赁物所有权发生变动时，租赁合同即告解除，对承租人不利，因租赁物所有人基于物权的绝对性，可以自由处分租赁物，全然不顾承租人的利益;承租人则完全处于被动，致使租赁关系极不稳定，承租人的利益得不到保护。随着社会经济的发展，民法经历了一个从重权属到重利用的过程，从而导致原来的看重租赁物所有人的所有权，轻视承租人的使用权、收益权的观点也有所改变。租赁权开始被赋予了可以对抗第三人的效力。最终确立了“买卖不破租赁”原则。同时，近现代民法也开始把对弱势群体的权利保护作为重要的价值取向。这是因为在不动产租赁中，无论租赁的目的是为了居住还是为了经营，均因承租人本身不享有相应的不动产，相对于出租方而言，其在经济上往往处于劣势地位，衡量两者利益，法律倾向于保护承租人的生存权。