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房产律师解读买卖不破租赁原则

作者:南京专业房产律师    发表时间:2017-03-07 13:28:13    当前栏目:房屋租赁    来源:    阅读:

  《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”通常理解,该法条规定的是租赁物在租赁期间,对租赁物受让人产生法律约束力,租赁物受让人应当继续履行原租赁合同,即“所有权变动不破租赁”原则,一般情况下也被称为买卖不破租赁原则。

  买卖不破租赁系一习惯说法,其基本含义是:房屋租赁关系存续期间,出租人转让房屋所有权的,受让人代替出租人取得原租赁关系所产生的权利义务。买卖不破租赁原则的确立经历了一个漫长的过程。自罗马法以来,基于债权的相对性和物权的优先性,租赁权不能对抗第三人,承租人只能基于租赁关系向出租入主张权利,这就是所谓的“买卖击破租赁”原则。

  实践表明,土地、房屋等不动产租赁物所有权发生变动时,租赁合同即告解除,对承租人不利,因租赁物所有人基于物权的绝对性,可以自由处分租赁物,全然不顾承租人的利益;承租人则完全处于被动,致使租赁关系极不稳定,承租人的利益得不到保护。随着社会经济的发展,民法经历了一个从重权属到重利用的过程,从而导致原来的看重租赁物所有人的所有权,轻视承租人的使用权、收益权的观点也有所改变。租赁权开始被赋予了可以对抗第三人的效力。最终确立了“买卖不破租赁”原则。同时,近现代民法也开始把对弱势群体的权利保护作为重要的价值取向。这是因为在不动产租赁中,无论租赁的目的是为了居住还是为了经营,均因承租人本身不享有相应的不动产,相对于出租方而言,其在经济上往往处于劣势地位,衡量两者利益,法律倾向于保护承租人的生存权。



房产律师网首席南京律师姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年专业房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京房产律师网站长.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.专业房产律师咨询电话13770798118.
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