房东夫妻离婚析产，承租人不当行使抗辩权

　　2010年4月，顾某与朱某签订了一份租赁合同，合同约定顾某将位于南京市秦淮区某商铺出租给朱某使用，租期至2016年，每季度交纳租金一次，朱某应于下季度租期开始前15天支付租金，否则，顾某有权解除合同、没收保证金等。2012年10月，朱某依约向顾某交纳了未来半年的租金。

　　2013年2月，顾某的前夫卫某向朱某主张朱某应将租金交给其本人，并出示了一张与顾某签订的离婚协议书，协议书载明顾某和卫某已于2011年11月协议离婚，涉案门面归卫某所有。

　　2013年4月15日，朱某向顾某及卫某表示自己已将租金备齐，将继续租用门面，但鉴于门面产权不明，无法确定应将租金交给谁。同日，顾某及卫某向朱某发出通知，告知因朱某存在违法转租、不交租金、物业费等情况，顾某及卫某要求解除合同，要求朱某自行搬走门面内货物，4月20日，朱某收到该通知。4月25日，顾某自行将门面内的货物搬出，并短信通知朱某。之后，朱某向法院起诉要求顾某及卫某返还租金、保证金、赔偿损失等。

　　法院审理查明，涉案门面产权人为顾某，2011年11月，顾某与卫某自愿协议离婚，涉案门面分割归卫某所有，但未办理过户手续。

　　一审法院认为，顾某和朱某签订的租赁合同合法有效，根据租赁合同约定，朱某应提前15日交纳租金，但根据双方的交易习惯，在顾某明确告知朱某仍按合同履行的情况下，朱某以产权不明为由延迟交纳租金的理由不能成立，不构成行使不安抗辩权，其行为已构成违约，顾某有权解除合同，并不退还保证金。至于朱某要求的损失赔偿等，因其未能提供相应证据，法院不予支持。

　　一审法院遂判决驳回朱某的全部诉讼请求。朱某不服，向南京市中级人民法院提起上诉。南京市中院审理后认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回了朱某的上诉请求。

　　南京专业房产律师认为，本案的焦点是：朱某以产权人不明为由行使不安抗辩权迟延缴纳租金是否成立。

　　本案，朱某与顾某于2010年签订了为期5年期限的房屋租赁合同，履行过程中顾某与其丈夫协议离婚，商铺归其前夫卫某所有。新房主卫某即时通知承租人朱某继续履行商铺租赁合同，朱某可将租金交给他，并没有提出终止或解除合同的意思表示。顾某也向朱某表明房租应交给卫某，是对合同权利的转让，符合《合同法》第79条“债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人”的规定。房屋此时仍由朱某租赁，证明出租人事实上也在继续履行原合同，仍在履行出租人应负的义务。而朱某搬离商铺的行为只能视为单方终止合同。朱某错误地行使不安抗辩权终遭败诉后果。