承租人优先购买权成立有什么实质要件？

　　【案件基本事实】

　　2001年6月1日，陆某与某村委会签订《房屋租赁合同书》，约定某村委会将其所有的位于村小学校房屋前后十一间及全部围墙院内土地租赁给陆某作养殖种狗，租期4年，从2001年6月1日至2005年5月31日，每年租金3,500元。现陆某已按合同约定将四年租金全部给付村委会。2003年10月1日村委会与本村村民朱某签订《房产买卖合同书》，约定村委会将本案诉争房屋及场院以30,000元的价格全部卖于朱某。现朱某已取得该房屋《房屋所有权证》。

　　2004年7月7日，陆某以某村委会与朱某的房屋买卖行为侵犯其优先购买权为由诉至某区人民法院，要求确认村委会与朱某之间的房屋买卖行为无效，并判令村委会将诉争房屋以同等条件卖于其本人。

　　【一审法院审理】

　　法院认为，优先购买权是特定的权利义务关系的一方当事人依照法律的具体规定享有的、在同等条件下对标的物能够优先购买的权利。承租人要行使优先购买权必须是在交易发生过程中。但本案系村委会与朱某之间的房屋买卖交易完毕，且朱某已经取得房屋所有权证。村委会与朱某在平等、自愿的基础签订《房产买卖合同书》，并非恶意串通，亦未违反法律或者社会公共利益。因此，村委会与朱某之间的房屋买卖合同合法有效，朱某系善意取得该房屋所有权。无论村委会出卖房屋是否通知陆某，陆某在朱某善意取得房屋所有权后要求行使优先购买权，均不符合优先购买权成立的实质要件。

　　【一审法院判决】

　　一审法院判决：驳回原告陆某的诉讼请求。案件受理费1,210元，实际支出费500元，均由原告陆某承担。

　　【二审法院审理】

　　宣判后, 陆某不服原审法院判决,向二审法院提起上诉称：在租赁的过程中，上诉人投入了大量的钱财和精力，并曾多次向村委会表示愿意购买所租赁的场地及房屋。但村委会却未向其履行通知义务而将该房屋及场院出卖给朱某，因此剥夺了上诉人的优先购买权。要求二审法院依法改判村委会与朱某签订的房屋买卖合同无效，并判令村委会在同等条件下将房屋及场院卖与上诉人。

　　被上诉人村委会答辩称：出卖诉争房屋前曾通知过上诉人，其表示放弃购买，所以上诉人主张优先购买权不能成立。

　　被上诉人朱某答辩称：原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。

　　二审查明事实与原审查明上述事实一致。

　　另查明，陆某与村委会签订的《房屋租赁合同书》中约定的村小学校房屋前后共十一间，此外，还包括两间耳房，与朱某取得该房屋《房屋所有权证》上登记的房屋十三间完全一致。

　　二审庭审时，陆某当庭陈述2001年和2002年其与南台村委会就诉争房屋的买卖均进行过协商，但未能达成一致意见。

　　上述事实，有2001年6月1日陆某与村委会签订的《房屋租赁合同书》、2003年10月1日村委会与朱某签订的《房屋买卖合同书》、收款收据、诉争房屋的《房屋所有权证》等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人当庭质证及二审法院审查，予以确认。

　　二审法院认为，本案的争议焦点是上诉人陆某主张其享有优先购买权是否成立。优先购买权是特定人依法律规定，于所有人出卖动产或不动产时有依同等条件优先购买的权利。承租人的优先购买权是基于租赁合同而产生的一种权利。

　　首先，是否具备同等条件是承租人行使优先购买权的重要前提。二审法院认为，同等条件既包括价款数额及价款支付方式的等同，也包括其他交易条件的等同。如出租人与第三人基于亲属关系或其他特殊亲密关系、以低于市价出卖房屋，则此时承租人不能行使优先购买权。因为这种转让，是出卖人向与其有着亲属关系或其他特殊亲密关系的特定人而为之，而非向作为市场主体的不特定第三人为之，所以，出卖人的真正目的，或在于感恩，或在于惠顾，而并非为真正的交易，而且，这种亲属关系或其他特殊亲密关系也并非金钱所能衡量。因此，此时承租人不得主张行使优先购买权。在本案中，被上诉人村委会出具的2003年“党员村民代表会议”上记载 “大家讨论谁给钱多卖给虽谁，但本村村民优先”，其含义表明村委会出卖房屋的目的在于优惠卖给本村村民。因被上诉人朱某系本村村民，而上诉人陆某是城市户口，因此，双方同作为购买人，在身份上则不具有同等性。陆某作为承租人虽依法享有优先购买权，但在本案的特定情形下，其不具有优先购买权的成立要件。

　　其次，关于合理期限问题。本院认为，《合同法》关于出卖人“应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”的规定应包含两层含义，其一是设定了出卖人的通知义务，其二是规定了承租人行使权利的期限。在本案中，上诉人陆某于二审庭审时当庭陈述“买卖2001年就协商过，但没谈成。”据此可以认定被上诉人村委会于2001年就向承租人陆某履行了要将诉争房屋出卖的通知义务。由于《合同法》并没有规定承租人行使权利的具体期限，实践中在确定合理期限时都是确定为3个月。而上诉人陆某在长达2年的时间里就购买诉争房屋一事，并未与村委会达成一致意见，则在2003年10月1日村委会将诉争房屋卖于朱某后不能再主张其享有优先购买权。

　　【二审法院认为】

　　法院认为，上诉人陆某要求二审法院依法改判某村委会与朱某签订的房产交易合同无效，并判令村委会在同等条件下将房屋及场院卖与上诉人的上诉请求不能成立。原审判决认定“无论村委会出卖房屋是否通知陆某，陆某在朱某善意取得房屋所有权后要求行使优先购买权，均不符合优先购买权成立的实质要件”属适用法律错误。但原审判决驳回陆某诉讼请求的判决结果并无不当。

　　【二审法院判决】

　　驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,210元，由上诉人陆某负担。

　　【房产律师法律分析】

　　1、根据《合同法》第230条的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 据此，承租人行使优先购买权的条件是：出卖人出卖房屋、出卖行为发生在租赁期间内、承租人和其他购买人购买房屋的条件相同、承租人在合理期限内行使权利。

　　2、根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第118条关于：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。”