南京房产律师解答房屋租赁合同纠纷的诉讼时效

　　房屋租赁合同纠纷的诉讼时效

　　一、时效的一般规定

　　诉讼时效是指权利人于一定期间内不行使请求人民法院保护其民事权利，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务的权利的法律制度。诉讼时效期间届满后，权利人在程序上的起诉权并不因此丧失，权利人仍可向人民法院起诉，但人民法院对其实体权利不再保护，即权利人丧失了实体上的胜诉权。诉讼时效期间届满后，人民法院经审查无诉讼时效中止、中断情形的，驳回权利人的起诉。如义务人自愿履行义务，权利人仍有权接受，此时，义务人不得以不知期间届满为由要求返还，权利人的实体权利不因时效届满而丧失。

　　诉讼时效制度属于强制性规定，民事主体无权自行协议取消诉讼时效适用，不得变更时效期间及其计算方法，只有司法机关在法律授权的情况下，可以对时效期间作适当延长。诉讼时效制度，当事人必须遵守。如果当事人在房屋租赁合同中订有关于诉讼时效期间缩短、延长，以及预先放弃时效利益的条款，该条款无效。

　　普通诉讼时效是由民法统一规定的，适用一般民事权利的保护，是具有普通意义的诉讼时效。根据我国民法通则的规定，一般房屋租赁纠纷的诉讼时效为2年，期间从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算;另外，有几种特殊情况的时效为1年。房屋租赁合同纠纷中，承租人拒付、延付租金，出租人起诉请求人民法院予以保护的时效为1年。所以，房屋租赁合同中，凡因承租人拒付、延付租金而引起的诉讼，出租人一定要牢记其诉讼时效为1年，超过1年起诉的，法院若查明此前出租人明知自己的权利受到侵犯而不主张，那么，出租人就丧失了胜诉的权利。

　　二、诉讼时效的中止或中断

　　诉讼时效中止，是指在诉讼时效进行中，因一定的法定事由的发生，阻碍了权利人行使其权利，故法律规定暂时停止时效的进行，待阻碍时效进行的原因消失后，时效继续进行。诉讼时效中止的目的，就是把时效暂停期间不计入诉讼时效期间之内，以便保证权利人真正获得法律规定的提起诉讼的必要时间。

　　引起诉讼时效中止的事由，一般由民法规定，没有法定中止时效事由的出现，不能发生中止时效的后果。我国民法通则规定：在诉讼时效期间的最后6个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。不可抗力是指当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如战争、地震、海啸、水灾等;其他障碍，是指诉讼时效期间的最后6个月内，权利被侵害的无民事行为能力人、限制民事行为能力人没有法定代理人，或者法定代理人死亡，丧失代理权，或者法定代理人本人丧失行为能力的情况。

　　应当注意的是，中止事由存在于时效期间的最后6个月内，才发生诉讼时效中止的法律后果，这也包括事由发生于时效期间最后6个月之前，但持续到最后6个月之内的情况。在发生时效中止时，只有中止时效的事由消失后，诉讼时效方能继续进行，直到时效期间当然届满为止。

　　诉讼时效中断，是指在诉讼时效进行中，因一定事由的发生阻碍时效的进行，致使以前经过的时效期间统归无效，从中断时起，其诉讼时效期间重新开始起算。由于中断时效的事由发生，打破了不行使权利的事实状态的持续，使有关当事人原来的权利、义务关系又一次明确，其诉讼时效期间得以重新计算。

　　显然，中断诉讼时效有利于督促权利人及时行使自己的权利。我国民法通则对诉讼时效中断的事由规定了三项：(l)当事人一方提出要求。权利人通过一定的方式向义务人提出请求履行义务的意思表示，改变了其不行使权利的事实状态，从而产生时效中断的法律后果。(2)义务人通过一定的方式向权利人作出愿意履行义务的意思表示，表明义务人承认权利人权利的存在，使双方当事人的权利、义务关系重新明确、稳定下来，所以导致诉讼时效中断。(3)权利人以提起诉讼的方式，请求人民法院依据诉讼程序强制义务人履行义务的行为，是权利人行使自己权利最强有力的行为方式，它打破了权利人不行使权利的事实状态，从而产生时效中断的法律后果。根据最高人民法院相关司法解释的规定，权利人向公安机关、人民检察院报案或者控告，向人民调解委员会及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关j事业单位、社团组织等社会组织提出保护相应民事权利的请求，也构成诉讼时效的中断。

　　三、房屋租赁合同纠纷的最长诉讼时效

　　民法通则规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。

　　这一规定有两层含义：

　　(1)自权利实际被侵害时起开始计算，在20年以内，房屋租赁合同权利人知道或者应当知道权利被侵害的，适用2年的诉讼f时效，若无中断、中止的法定事由，超过2年诉讼时效的，人民法院不予保护;即使有中断、中止的法定事由，也不得超过从权利被侵害时起计算20年的时间。20年诉讼时效期间是权利的最长保护期间，是对2年诉讼时效期间因中断、中止而引起的期间顺延或者说重新计算的一种限制。

　　(2)自权利被实际侵害时起计算的20年内，房屋租赁合同权利人不知道或者不应当知道其权利被侵害的，适用20年的最长诉讼时效时间。从权利被侵害时起计算超过20年后，即使权利人刚知道其权利被侵害，也不得以2年诉讼时效期间向人民法院起诉。

　　通常情况下，超过诉讼时效期间起诉要求保护其权利的，人民法院不予支持。但在有特别原因的情况下，人民法院可以将已经届满的诉讼时效期间给予适当延长。民法通则规定：“有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”根据最高人民法院的司法解释，诉讼时效期间的延长只适用于20年的最长诉讼时效，因为有关时效中止、中断的规定不适用于这一时效延长的规定。诉讼时效的延长是对诉讼时效中止和中断的一种补充，是法律充分保护权利人正当权利的一种措施。