不可抗力致租赁物毁损灭失租金如何调整

　　租赁物因不可归责于承租人的事由毁损、灭失的，主要是因不可抗力或者意外事件造成的，如租赁的房屋被洪水冲倒、租赁的汽车被违章的汽车撞坏，这种因不可抗力或意外事件造成租赁物毁损、灭失的风险责任，由出租人承担，因为出租人是租赁物的所有权人或有处分权人。租赁物的毁损、灭失也可能是由于出租人未尽维修义务造成的，此时承租人也没有责任，其损失也由出租人承担。因此，因不可归责于承租人事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

　　租赁物因不可归责于承租人的原因导致无法正常使用的，如何调整租金，实践中有两种观点：

　　第一种观点认为，减少租金一般适用于租赁物部分毁损，但仍能使用的情形，不支付租金一般适用于租赁物虽然部分毁损但已失去其效用，或者租赁物全部毁损、灭失，已不能使用的情形。

　　第二种观点认为，因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，此时合同已不可能再履行，承租人可以解除合同，按照解除合同的后果处理。

　　因不可归责于双方当事人的事由致使租赁物部分或全部毁损灭失，从而引起致租赁合同部分或全部不能履行时，租金风险应由谁负担?此处风险负担主要解决双务合同对待给付义务的履行问题，尤其是承租人支付租金义务的履行问题。《合同法》第231条前段规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”因此，房屋有瑕疵的，首先分清房屋瑕疵的责任。当因不可归责于双方当事人的事由致使合同部分或全部不能履行时，租金的风险由出租人负担，承租人可请求减少租金或者不支付租金。当然，如果房屋瑕疵是出租人的责任造成的，租金的风险当然由出租人自负，根据租赁房屋瑕疵情况和承租人的实际使用情况，可以部分减少相应的租金，如果导致租赁房屋根本不能使用，承租人可以不付租金。

　　需要注意的是，承租人请求减少租金时，是自请求后的租金发生减少的效力，还是自租赁物部分毁损灭失时产生效力，存在不同观点。有观点认为，租金的减少需要承租人提出请求，在承租人没有提出请求前，出租人仍有权要求承租人支付全部租金，承租人不得拒绝。也有观点认为，承租人占有使用租赁物，目的是充分发挥租赁物的价值，满足对租赁物的利用，自租赁物部分毁损灭失时即自行产生减少租金的效力，出租人不得就此有异议。

　　南京房屋租赁律师认为，对于这一问题双方有约定按约定处理，没有约定的，应当自租赁物部分毁损灭失时即自行产生减少租金的效力，这一处理方式比较公平合理。