标的物违法原因消失后能否转化为有效合同？

　　因标的物属于违法建筑而被人民法院或者仲裁机构认定房屋租赁无效，违法原因消失后，能否转化为有效合同?

　　因租赁标的物违法，在违法原因消失后，转化为有效合同的前提是合同效力尚未被人民法院或者仲裁机构认定为无效。如果法定机构已经对合同效力作出认定，即认定标的物违法的租赁合同无效，在此情况下，不能因为取得规划权证或者有权机关批准而再次转为有效合同。原因就在于，因为有关部门作出的认定已经发生法律效力，不能逆转，当事人对人民法院或者仲裁机构有关合同效力的认定不服的，只能向人民法院申请撤销仲裁决定或者按照再审程序向上一级人民法院申请再审。此时，不存在合同效力转换问题。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　房屋租赁合同被认定无效后，承租人的实际损失如何认定?

　　对于被认定租赁合同无效后的实际损失认定，应当根据租赁房屋的不同类型实事求是地予以认定。以租赁经营用房的损失为例，承租人在出租房屋内从事餐饮、酒店、娱乐、商业等经营活动，部分租期内的租赁合同被认定为无效的，计算损失时，应当考虑经营投入、购置设备、经营利润等方面的损失，对上述损失难以计付的，可以委托有资质的中介机构予以评估，还可以比照城市同地段的拆迁补偿标准予以计付。对于装饰装修损失的计算，应当按照本解释第十条至第十三条的规定处理。对此，租赁合同无效期间的损失责任的分担，一般讲，出租方应当承担主要责任，承租人承担次要责任。对于人民法院认定部分租期内的租赁合同无效的，应当在裁判主文中给承租人留出再行安置、找房另住的时间，且预留的找房时间不能过短，否则可能造成承租人被扫地出门，居无定所。只有这样，才能保障人民群众的切身利益，实现每个公民都能安居乐业。