买卖不破租赁的适用是否要求租赁合同登记？

　　买卖不破租赁，是指在租赁期间，租赁物所有权的变更不影响承租人对租赁物占有、使用及收益的权利，即租赁物所有权的变更不影响租赁合同的效力，租赁合同在买受人和承租人之间依然有效。通说认为，买卖不破租赁需有三个构成要件：租赁合同有效存在;租赁物已交付承租人;出租人将租赁物的所有权让与第三人。

　　租赁合同登记是否是买卖不破租赁的适用前提，在实践中争议，有观点认为，未经登记备案的租赁合同，当房屋所有权变动时，承租人不能以买卖不破租赁为由向买受人要求租赁合同继续履行。但是，承租人有证据证明买受人知道或者应当知道租赁事实的除外。因为租赁合同未经登记公示，买受人因此可能不知道所购房屋上存在租赁关系，而与出租人建立买卖关系，买受人是善意第三人，在此情况下，承租人的租赁权不能对抗善意第三人。

　　南京房屋租赁律师认为，买卖不破租赁是承租人的法定权利，可以对抗任何第三人。

　　不难看出，第一种观点的理论基础为在保护承租人权利的同时，也考虑保护房屋买受人的权利，两者的权利在法律上是平等的。由于德国二战后居住房屋紧张，为保护居住人的利益而创设了买卖不破租赁的法律规定，以后一些国家也将买卖不破租赁作为自己的法律，就是如此。应该说，租赁合同由于其准物权的特性，买卖不破租赁有其一定的法理基础。随着经济的发展，当初的立法理由已经日渐弱化，特别是大量商业租赁的存在与当初保护居民居住权的立法意图不相一致，在保护承租人利益的同时，如何保护买受人的利益成为值得思考的问题。《上海市房屋租赁条例》第15条第2款关于“房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人”的规定，将两者利益予以平衡。当租赁合同未予登记，或者买受人不知道系争房屋租赁事实的，相应的法律后果不能由买受人承担。承租人也不能以买卖不破租赁为由，对抗买受人对房屋处分的权利，不能要求房屋租赁合同继续履行。同时，出卖人未向买受人告知租赁事实，导致承租人不能主张买卖不破租赁而合同不能继续履行的，应当认定出租人违约。承租人可以向出租人主张相应的违约责任。

　　但南京房屋租赁律师认为，买卖不破租赁原则产生之初之所以赋予租赁权以物权效力，最主要的一个考虑就是认为承租人为经济上的弱者，为避免其于所有权变换时遭受权力之受损，故特设不破租赁的规定，以保障其权利。尤其是在不动产租赁方面，因为居住为人生之基本需要，屋价高昂，购买不易，承租人多属经济上弱者，实有特别保护之必要。不动产的承租人与出租人相比可能处于一种弱势，这是传统观点。而社会是不断发展和进步的，尤其在当今社会，不动产的租赁并非单纯为了自己居住，相当一部分是为了从事商业运营。承租人可能是一个自然人，也可能是一个大公司、大财团，此时，很难界定哪一方是弱者。但不管怎样，有关不动产的租赁，至少在大多数情形下，确实可以说涉及其基本生存保障问题，

　　因为租赁合同登记备案，只是行政管理方面的职能，不是租赁合同生效的要件。出租人将租赁物转让给买受人时，依诚实信用原则和先合同义务，负有向买受人披露或者告知租赁关系存在的义务。因出租人怠于行使或者故意隐瞒租赁关系的存在，不利后果不能由承租人承担。而且，该项原则的立法本意是保护承租人的利益。综上，不应对租赁合同作出必须经过登记备案的限制性规定。