附合的装饰装修物的现值损失和残值损失如何计算？

　　一直以来，各地人民法院对附合装饰装修损失的计算，方法多样，标准不同，统一这一问题的法律适用，对司法审判意义重大。《房屋租赁合同解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的认定标准。

　　现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。该价值一般按照装饰装修造价审计鉴定方法计算。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的“剩余价值”，该价值通过装饰装修的工程造价扣减房屋占有使用期间消耗的装饰装修价值来确定。通常情况下，残值损失应当与装饰装修的现值相符，但因为《房屋租赁合同解释》确定装饰装修造价费用在租赁期间内摊销完毕，故合同履行期间已经摊销(消耗)装饰装修造价费用，不应纳入合同解除后的损失范围。残值损失应考虑因合同解除未摊销的费用，该费用可能高于或者低于装饰装修的现值，此时确定装饰装修残值损失采用“就低”原则，即如果未摊销费用高于现值，残值损失应当按照装饰装修的现值确定。因装饰装修损失作为合同解除的损失，应当以实际损失为基础确定。如果低于现值，残值损失应当按照未摊销的费用确定。因装饰装修造价费用在租赁期间摊销完毕是基本原则，如果每年摊销(消耗)的费用高于按照审计确定的折旧费用，双方必须按照已摊销的费用确定租赁期间消耗的费用，否则，装饰装修费用在租赁期内摊销完毕的原则无法体现。

　　例如，装饰装修造价60万元，租期5年，合同履行3年后解除，则摊销造价费用为36万元，未摊销费用为60-36-24(万元)。如果装饰装修现值为20万元，残值损失应当确定为20万元;如装饰装修现值为30万元，残值损失应当确定为24万元。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

　　已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。