南京房产律师解析承租人的义务

　　承租人的义务

　　1.按约定期限支付租金

　　审判实践中，承租人未按约定期限支付租金构成违约，但出租人不能因承租人逾期交付租金的行为而行使法定解除权。理由是尚不足以认定为“根本性违约”。如出租人不收租金，承租人可进行公示提存。如承租人要求继续履行合同，应当获得支持。

　　2.按约定方法适用租赁物，期满后返还

　　《合同法》第217条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

　　第218条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。

　　第235条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

　　3.妥善保管租赁物

　　妥善保管租赁物包括：(1)按约定房屋使用维护租赁物。(2)协助义务。当出租人需要对租赁物进行修缮时提供便利;当租赁物处于危险状态时采取必要措施防止损害进一步扩大。(3)保证租赁物完好无损义务。未经出租人同意，不得将租赁物转租他人，不得对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物。

　　因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，承租人应当承担损害赔偿责任。

　　《商品房屋租赁管理办法》第10条也规定，承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。

　　4.转租后注意义务

　　基于合同相对性原理，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。租赁合同被解除后，承租人负有及时返还租赁物的义务。

　　由于原租赁合同和转租合同是两个独立合同，出租人同意转租并不意味着出租人与次承租人之间建立直接的合同上的权利义务关系。出租人不得直接向次承租人请求支付租金，次承租人也无权要求出租人履行交付、维修租赁物的义务。承租人不得以次承租人拖欠租金为由不履行交付租金义务。因次承租人造成租赁物损失的，承租人仍然要对出租人承担赔偿义务。

　　5.通知义务

　　合同履行过程中，当租赁物需要修理或存在安全危险时，或第三人就租赁物主张权利时，或租赁物因不可抗力遭受毁损时，承租人应当及时通知出租人。

　　6.遵守业主管理规约义务

　　出租人作为业主在人住时一般都签署了业主管理规约，出租人将房屋出租后，承租人即取代出租人成为准业主，同样必须遵守业主管理规约，并不得损害相邻业主的合法权益。

　　7.后合同义务。

　　《合同法》第92条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　通知义务，要求承租人将出租人不知悉的有关情况告知对方当事人。如承租人在租期将满前得知所租赁房屋所在区域即将面临房屋安全监督机关的安全性监测，或收到政府部门通知住户恶劣天气来临要加固门窗等。再如承租人合同期满后不能直接搬离所承租的房屋而不通知出租人，以免房屋空置或脱离出租人控制造成损失。

　　协助义务，要求承租人积极为出租人创造必要的条件，提供方便，使结算和清算顺利进行。如打扫房间，整理好物品，管好水、电、气、门、窗等。

　　保密义务，要求承租人保守在合同订立、履行期间知悉的出租方的商业秘密或个人隐私。