设立抵押权在先情形下实现抵押权时是否适用“所有权变动不破租赁

　　“所有权变动不破租赁”的规定既是要保护出租人对其物的处分的自由和利益，也要保护承租人对承租物的实际利用的自由和利益。所以，无论法律也好、司法解释也好，必须在维护公平交易秩序、保护弱势一方的规则下，有效地平衡租赁物出租人、租赁物承租人和租赁物买受人(或他物权人)之间的合法权益，以实现实质意义的平等保护。

　　抵押期间，抵押人将抵押物出租的，在同一标的物上同时存在抵押权与租赁权。抵押权注重的是抵押物的交换价值，而租赁权注重的是抵押物的使用价值，故两者可以并存于同一抵押物之上。抵押权成立在先，因而具有优先的效力，此后成立的租赁权不得损害抵押权。抵押权设定在后，不影响成立在前的租赁合同的效力。抵押权并不以占有租赁物为条件，因此，其设定一般不会妨碍承租人行使租赁权。

　　抵押权设立在先时，抵押权实现发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租不适用买卖不破租赁原则。这是因为，抵押权与出租权是房屋所有权人的权利，房屋所有权人将已抵押房屋出租的，租赁合同有效，但租赁权不能对抗抵押权。后成立的承租权对先设立的抵押权无对抗力，抵押权人实现权利时可以不考虑租赁事实的存在，租赁关系对于受让人无约束力。出租人与承租人之间的租赁合同有效，由于抵押权人行使抵押权致使承租人不能行使承租权的，承租人可以据此主张违约请求权，但是双方当事人有约定的除外。总之，法律对于租赁权和抵押权的关系的调整，实际上就是对二者之间相互对抗效力的要求，法律是以租赁权或抵押权两种权利设定的先后顺序来决定它们之间的效力的。

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