租赁权能否继续存在于抵押物之上？

　　租赁权是一种所有人将标的物转由他人占有、使用，以实现自己对标的物的收益利用权，而不动产抵押不转移标的物的占有，就可以实现抵押物所有人对抵押物的使用、收益。抵押权的设立不能影响抵押人出租抵押物，这是因为：

　　1.抵押权仅仅是价值上的优先受益权，而非对物的直接支配权。

　　2.租赁权仅仅是对抵押物一定期限内转移占有、使用权，而不转移抵押物的所有权，因而无损于抵押权人的利益。

　　3.设立抵押权的目的在于确保主债权的实现，抵押权人通过出租抵押物获取租金受益，从而增强抵押人清偿债务的能力，这对抵押人和抵押权人都是有利的。租赁权的设立也不能影响抵押权人抵押出租物，因为租赁权作为一种债权，不能对抗第三人。在处理具有租赁权和抵押权的同一不动产时，抵押权的实现往往和租赁权发生冲突，例如，将已设定了抵押权的物出租给他人，一方面，抵押权的实现要求拍卖或者变卖抵押物时，原租赁合同是当然解除还是继续维持;另一方面，在抵押物上设定了租赁权使得抵押物上存在负担，而这种负担可能会影响到抵押物的拍卖或者变卖，从而给抵押权人实现抵押权设置了障碍。

　　租赁权能否继续存在于抵押物之上，因行使抵押权而取得抵押物所有权的人是否仍受原租赁合同的约束?抵押权先于租赁权而成立，如何处理及协调二者之间的关系

　　南京房屋租赁律师认为，上述问题应当区分情况作出判断。

　　(一)以已出租的财产抵押的

　　《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”《担保法解释》第65条对此作了更为具体的说明，规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”《物权法》第190条也承继了这些立法的精神，该条前段规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。综观这些规定，在已经出租的财产上设立抵押，不能影响在先的租赁关系。问题在于，在先租赁权是否在不具备任何附加条件的情况下就能对抗在后抵押权?从立法表述来看，在先租赁权似乎可以无条件地对抗后设抵押权。然而，租赁权本质上毕竟为一种债权，其伴随着租赁合同的生效而成立，并不需要其他特别的成立要件。但租赁权又是物权化的债权，具有对抗第三人的效力，若在租赁合同生效时不仅成立租赁权，而且使该租赁权具备完整的对抗效力，则可能使善意第三人利益和社会交易安全遭遇不测之损害。因此，不动产租赁权不能以占有而只能以登记作为其对抗要件，有必要建立租赁权公示制度，未公示的租赁权纵能有效成立，但不具备对抗(包括抵押权人在内的)第三人的效力。

　　(二)已抵押的财产被出租的

　　《担保法解释》第66条第1款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”《物权法》对《担保法解释》第66条第1款略作调整，其第190条后段规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”在先抵押权办理登记的，可对抗后设的租赁权，由承租人自己消化因抵押权实行而受到的损失;在先抵押权未办理登记的，则不能对抗后设的租赁权，租赁权不因抵押权的实行而消灭，承租人并不会遭受损失。