承租人对租赁物有益费用如何认定？

　　《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”依此规定，租赁合同没有约定的情况下，承租人不能擅自改变租赁物的现状。为了提高租赁物的使用价值或服务与自己的特定目的，对租赁物进行改善和增设他物既构成对租赁物合同的违反又构成对出租人财产所有权或他物权的侵害，承租人应承担违约或侵权责任。承租人经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的行为属于民法上的添附行为。承租人因为添附而支出的费用属于有益费用。一般而言，出租人对承租人为租赁物支出的有益费用有偿还的义务。

　　南京房屋租赁律师认为，对于承租人支出的使租赁物改善或价值增加的费用中，哪些属于应当返还的有益费用，应当适用下列判断标准：1.承租人在租赁期间支出的费用。2.支出费用的目的在于改善租赁物或增设他物。有益费用支出的目的与必要费用存在很大的不同，并非仅仅是为了维持租赁物的最低限度存续状态，而在于改善租赁物的功效，使其价值提升。3.支出费用的效果是使租赁物的价值提高。出租人偿还承租人就租赁物支出的有益费用的根据在于，出租人从承租人支出费用中得到了利益。若承租人支出费用的效果并未使租赁物的价值有所提高，出租人在解除合同接受租赁物时并未得到利益，就无需支付费用。4.出租人的同意。

　　《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”该规定强调了承租人支出有益费用时必须得到出租人的同意。另外，《房屋租赁合同解释》亦持此观点。该司法解释第13条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”由此可见，经过出租人同意是承租人支出有益费用的必要条件。这样规定的原因就在于，有益费用支出的目的不是在于维持租赁物最起码的存在状态，而是提升租赁物的价值。这种支出对租赁物的存在和基本使用并没有直接影响。也就是说，支不支出都不会造成租赁物的实质性严重影响。征得出租人的同意，承租人支付费用的行为视同出租人的行为，出租人当然有义务偿还承租人代其支出的费用;未得出租人同意，承租人为此支出费用，不仅不能得到偿还，还需恢复原状或赔偿因此而造成的损失。这里还涉及一个“出租人同意”的认定问题，出租人书面或口头的明确表示是“同意”，出租人在知道承租人为此支出一定费用，使租赁物价值增加，而不予反对，也可以认定为“同意”。实践中，后一情况出现的较多。

　　南京房产律师强调，出租人返还的有益费用的数额，仅限于租赁合同终止时租赁房屋增加的价值额，而不是承租人支出的所有有益费用。因为，在租赁关系存续期间，租赁房屋增加的价值并不为出租人所享用，出租人只有在合同终止时才对租赁房屋增加价值余额占有。所以，出租人只负有返还有益费用余额的部分。另外，如果出租人要求拆除增设物的，且增设物能够拆除，可以责令承租人拆除，不必给予承租人有益费用补偿。