没有办理登记备案或没有办理《房屋租赁许可证》的房屋租赁合同是
  • 发表时间:2017-10-03
  • 作者:专业房产律师
  • 来源:未知

  没有办理登记备案或没有办理《房屋租赁许可证》的房屋租赁合同是否有效?

  办理登记备案和《房屋租赁许可证》是房地产行政管理部门加强对房屋租赁市场管理的一种行政手段与方式,不是租赁合同有效与否的法定条件,除非当事人对此进行了明确约定。

  南京房产律师分析解答

  对于租赁合同的备案登记,现行的法律法规有如下规定:2007年修正的《城市房地产管理法》第53条:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案;第54条:房屋租赁合同签订后应向房产管理部门登记备案;1995年建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第13条:房屋租赁实行登记备案制度,签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案;第14条:房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内,持本办法第15条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。可见,我国对房屋租赁合同采取登记备案制度,m租人在房屋出租合同签订后应当向房地产管理部门办理登记备案手续,由房地产管理部门审查合格后发放《房屋租赁许可证》。登记备案制度的目的主要是为解决房地产市场中出现的问题,规范房屋租赁市场秩序,由房屋租赁主管部门审查被租赁房屋的权属状况、房屋租赁当事人真实详细的身份,避免承租人由于房屋权属争议等问题遭受损失;通过登记备案建立完整动态的房屋租赁档案体系,加强流动人口的管理,实现社会治安的稳定;以房屋租赁备案登记作为房屋租赁税费的收缴依据,从源头控制,堵塞房屋租赁税收漏洞①。房屋租赁登记备案的目的并不是规制租赁合同的效力,而根据现行法律的相关规定,租赁合同是否进行了登记备案,是否取得了《房屋租赁许可证》并不是认定租赁合同效力的法定条件。

  首先,房屋登记备案制度不是合同生效的效力性强制性规范,只是倡导性规范。《城市房地产管理法》第53条中仅要求对租赁合同进行备案,即要求房屋租赁合同的当事人将合同交付一定的部门审核、存查,而登记备案不等于登记生效,该法没有将登记备案作为合同生效的条件。《城市房屋租赁管理办法》属部门规章,根据合同法相关司法解释的规定,确认合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,因而该《办法》中必须备案、登记租赁行为才合法有效的规定,不能作为认定租赁合同有效无效的法律依据,只能作为行政机关的事后审查的依据,属行政管理行为范畴,合同当事人不登记备案的不作为属于行政违规,其后果最多是给予一定的行政处罚,而不能导致租赁合同效力性法律后果。

  根据《合同法》规定“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的,依照其规定”。最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第9条规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记不影响合同的效力”。《城镇房屋租赁司法解释》第4条规定,当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。可见,合同法及相关的司法解释都是以保护、鼓励交易为目的,不过多地干涉合同的效力。现实生活中存在大量不登记的房屋租赁合同,如果均认定无效会引起社会交易的不安全。法院认定租赁合同的效力不因此而受到影响,按照合同约定的内容判令当事人承担相应的责任和义务。

  【法律法规链接】

  《合同法》第44条

  最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第9条

  最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条


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