未经同意转租出租人行使撤销权的期限

　　从《合同法》第224条规定来看，法律对转租的立法属于限制主义立法模式，不过该条规定又存在与德国等限制主义立法模式不同之处，那就是采取的是授权规范，这与德日民法典直接采用禁止性规范，明定“非经出租人同意，承租人不得转租”的做法有所不同。“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”并不能反推出“承租人非经出租人同意，不得将租赁物转租给第三人”的结论，也不能排斥“承租人非经出租人同意，亦可将租赁物转租给第三人”的结论。虽然该条第2款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定表明《合同法》对擅自转租行为的消极态度。既然立法对待转租合同效力认定并不是完全的限制主义，那么，对待转租合同的效力判定上就不能完全归于有效或者无效，而应该将其定性为效力待定的合同，从而赋予真正权利人以撤销权来保障自己的权利。

　　针对未经出租人同意的转租，出租人享有撤销权的行使期限问题。南京房产租赁律师认为，撤销权是形成权，与形成权对应的是除斥期间。因此，出租人行使撤销权应有期限限制。

　　对待效力待定的合同之时，法律会赋予真正权利人以撤销权来保障自己的权利。处于社会经济考虑，这个撤销权行使是有期限限制的，就转租合同撤销权行使期限来看，《房屋租赁合同解释》规定为6个月。因为在未经出租人同意的转租合同中，出租人行使的撤销权性质为形成权，即一经行使，就发生效力，与形成权对应的是除斥期间。除斥期间是指法律规定某种民事实体权利存在的期间。权利人在此期间内如果不行使相应的民事权利，则在该法定期间届满时导致该民事权利的消灭。

　　除斥期间具有如下特点：1.除斥期间一般是不变期间，不因任何事由而中止中断或者延长;2.除斥期间消灭的是权利人享有的实体民事权利本身，如追认权、撤销权、解除权等。3.除斥期间规定的是权利人行使某项权利的期限，以权利人不行使权利作为适用依据。4.除斥期间自实体权利成立之时起算。因此，该司法解释规定的出租人行使权利的“6个月”不得延长和中断中止，权利的发生从出租人知道或者应当知道之时起算。如果出租人知道或者应该知道其转租的事由，而怠于行使权利，那么该撤销权即归于消灭，因此该司法解释又进一步规定了出租人没有行使权利的法律后果，即“在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定承租人签订的转租合同无效的，人民法院不予支持”。