次承租人如何维护权利

　　经出租人同意，承租人可以与次承租人之间订立转租合同。出租人的同意是出租人单方作出的对承租人转租行为的许可，其生效依意思表示的一般规定。事前同意的情形下，授权式的概括同意或者针对特定第三人的个别同意，均无不可;事后的同意，在本质上视为追认。虽然《合同法》第224条对此并未明示，但在德国法上，同意包括事先同意和事后同意。立法中使用的“同意”，应当既包括事先的允许，也包括事后的追认。追认采取明示的方式是毋庸置疑的，默示是否可以构成追认的表示方式，值得研究。由于追认是出租人的权利，出租人既有明示表示的自由，也有默示的自由，因此，沉默不应当视为追认的意思表示。但是，作为与沉默相对应的另一类默示——作为的默示，则应认为是出租人的追认方式。

　　至于转租的期限，从民法理论及国外立法例分析，转租合同的期限应不得长于租赁合同的期限。当出租人以明示方式同意转租并明确转租期限长于原租赁期限时，基于合同自由原则，除法律有明文禁止外，应当认其有效。

　　关于经出租人同意的转租合同，因承租人拖欠出租人租金，出租人要求解除租赁合同，而次承租人要求继续履行的，应当如何处理的问题，实务中存在不同的观点：

　　第一种观点认为，次承租人无过错且要求继续租赁，而出租人行使合同解除权的，只能将两个租赁合同同时解除。对两个合同解除的后果，原则上都应予以处理，但当行使释明权后，相关当事人不主张也不举证的，对后一个租赁合同解除的后果可不予处理。

　　第二种观点认为，因承租人拖欠租金，次承租人无过错且请求代承租人支付拖欠的租金和违约金的，次承租人可以抗辩出租人的合同解除权，从保护次承租人的利益出发，对出租人要求解除合同的主张不予支持，对次承租人要求继续履行合同的主张予以支持。

　　第三种观点认为，因承租人拖欠租金，次承租人无过错且要求继续租赁的，从保护次承租人的利益出发，可判决次承租人直接与出租人建立租赁关系。

　　南京房屋租赁律师认为，因转租人拖欠租金产生的纠纷，如果次承租人不愿意代承租人偿付拖欠租金和违约金的，因承租人未依约给付租金而致原租赁合同被解除的，势必导致转租合同处于履行不能的状态。但是，原租赁合同与转租合同是两个相互独立的合同，依据合同相对性原则，出租人不是转租合同的当事人，次承租人不能要求出租人继续履行转租合同。因此，次承租人要求继续履行合同的主张不能支持。

　　在转租合同有效的情形下，如果次承租人愿意代转租人偿付拖欠租金和违约金的，次承租人可以抗辩出租人的合同解除权，从保护次承租人的利益出发，对出租人要求解除合同的主张不予支持，对次承租人要求继续履行合同的主张予以支持。当然，如果次承租人代为支付租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。对此，《房屋租赁合同解释》第17条作了相应规定。