出租未取得建设工程规划审批手续或临时建筑审批手续的房屋租赁合
  • 发表时间:2017-10-03
  • 作者:南京房产律师
  • 来源:房产律师网

  出租未取得建设工程规划审批手续或临时建筑审批手续的房屋租赁合同是否有效?

  房屋租赁合同的租赁物应当是合法建筑,当事人因租赁未经规划审批的房屋而签订的租赁合同无效,但在一审法庭辩论终结前,取得相关主管部门审批手续的除外。对于无效的租赁合同,出租人不得基于租赁合同取得租金,但公平起见,应当允许出租人向承租人主张房屋占用期间的占有使用费。

  建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依法核发的,是确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。城乡规划是政府指导和调控城乡建设和发展的基本手段之一,也是政府履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职责的重要依据。《城乡规划法》规定禁止建设单位未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定进行建设。现实生活中,还存在各种各样的临时建筑,像报亭、避雨亭、临时停车场、售楼处、地铁配套的附属设施等。这些临时建筑亦应取得临时建设工程规划许可证,并在临时建设工程规划许可证记载的使用期限内按照规定的用途使用。未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋,与未经批准或未按批准内容建设的临时建筑,以及超出批准使用期限的临时建筑在性质上一样,都属于通常所说的违法建筑、违章建筑。这类房屋因其破坏了城乡规划秩序,规避了国家对规划体系、建筑产品质量、房地产交易市场等系列行为的监管,损害了国家利益,国家对其采取否定性评价。《民法通则》第72条规定财产所有权的取得不得违反法律规定,《物权法》第30条的规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭的物权,自事实行为成就时发生效力,因此,违法建造不能成为所有权设立的法律事实,违法建筑因建造的非法性导致其不能依法设立所有权,成为法律禁止的流通物。租赁这类房屋,将因租赁合同的标的物违法而导致合同无效,最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条、第3条对此做了明确规定。

  根据《合同法》关于无效合同的处理原则,合同被认定无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因出租违法建筑而导致租赁合同被认定无效的,承租人应当腾退房屋给出租人,出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,一般应予支持。对于当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,在确认有损害事实存在的前提下,可以依据双方的过错程度对损失进行分担。

  认定出租未取得建设工程规划审批手续或临时建筑审批手续的房屋租赁合同无效存在一种例外情形,即在一审法庭辩论终结前取得相关主管部门审批手续的,可以认定该租赁合同有效。因为鼓励交易是我国《合同法》的立法目标,最大限度地保护交易,以促成资源优化配置和有效利用、增进社会财富,是合同法追求的价值取向。如果出租的房屋在一审辩论前取得了相应的建设工程规划许可证或临时建筑取得了相关部门的批准,认定合同违法的情节消失了,法律也没有再继续否定的理由,无效合同转化为有效合同,更有利于提高交易的效率,避免造成逆向流转,造成社会财富损失和浪费,故《城镇房屋租赁司法解释》第2条、第3条中同时规定了在一审法庭辩论终结前取得相关主管部门审批手续的,可以认定该租赁合同有效。


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