公有住房使用权有偿转让须经共住人同意

　　李某祥与李某生系父子关系。2007年3月，李某祥与案外人张某(即李某生之母)离婚，协议李某生随父亲李某祥共同生活，居住在南京市系争房屋内，该房屋系市直管公有住房，承租人为李某祥。李某生时年17岁。

　　2008年7月17日，在未征得李某生同意的情况下，李某祥与王某签订讼争房屋的公有住房使用权有偿转让协议。南京市有关部门于同年7月24日向王某颁发了公有住房租赁证，并注销了李某祥的原公有住房租赁证。此后，李某祥未将房屋实际交付王某。

　　2010年9月，李某生得知房屋使用权转让的事实，遂以有关部门为被告诉至南京某区法院，要求撤销王某的公有住房租赁证。

　　一审法院经审理后认为，根据南京市的《公有住房使用权有偿转让试行办法》规定，直管公有住房使用权有偿转让应当以调剂住房余缺、提高房产使用效能、改善居住条件为目的，转让须征得同住成年人的书面同意，且转让后不能形成新的住房困难。讼争房屋原由李某祥与李某生共同居住使用，李某祥未经李某生同意转让公房使用权的行为，侵害了李某生的合法权益。有关部门未尽合理审慎职责，在缺少李某生同意意思表示相关证据的情况下，向王某颁发被诉公房租赁证，主要证据不足，该公房租赁证应予撤销。一审法院判决：撤销有关部门颁发给王某的公有住房租赁证。一审判决后，王某提起上诉。

　　二审法院经审理认为，原审判决撤销被诉公有住房租赁证并无不当。判决驳回上诉，维持原判。

　　南京专业房产租赁律师认为，该案有两个焦点：

　　1.关于直管公房使用权转让协议的效力

　　直管公房是计划经济年代单位分给职工的福利，产权归单位所有，职工有永久性使用权，职工家属有共同居住权。本案李某祥在未经共同居住人李某生同意的情形下，将公房使用权转让给王某，违反了《公有住房使用权有偿转让试行办法》中“直管公有住房使用权有偿转让须征得同住成年人的书面同意，且转让后不能形成新的住房困难”的规定，应属无效转让行为。确认合同效力的诉讼，按照正常诉讼程序，该案应通过民事诉讼解决。

　　2.关于行政诉讼的审查范围

　　行政诉讼中，人民法院就行政机关的职权、作出具体行政行为的法律依据、事实根据进行全面审查。有关部门既然依据《公有住房使用权有偿转让试行办法》为王某颁发了公有住房租赁证，就应当受该办法约束，很显然，有关部门作出的具体行政行为违反了相关规定。事实根据方面，有关部门也没有提交李某生的书面同意证据，证明其作出具体行政行为存在不当。