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房屋过户后方知优先购买权被侵犯,承租人如何维权?

作者:南京专业房产律师    发表时间:2017-02-09 14:41:09    当前栏目:房屋租赁    来源:    阅读:

  南京市某甲有限公司(以下简称甲公司)与南京市某乙公司(以下简称乙公司)于2007年8月19日签订了一份租赁协议。约定乙公司将其所有的综合办公楼出租给甲公司,租期3年,自2007年8月20日起至2010年8月19日止。2007年12月14日,乙公司改制,将其工厂所占地块无偿划拨给南京市某区政府(以下简称区政府)。区政府委托拍卖公司对乙公司地块进行公开拍卖。拍卖公司随后发出拍卖公告。2007年12月27日张某丙以1366万元的价格竞得,随即,张某丙并与区政府签订了《房产转让合同书》并全额付款。2009年3月28日,张某丙取得了土地使用权证。2008年11月21日,甲公司以张某丙、区政府侵犯其优先购买权为由提起诉讼,请求确认张某丙与区政府签订的《房产转让合同书》无效。

  一审法院认为,区政府在拍卖之前委托拍卖公司在省级和当地主流媒体上刊登了拍卖公告,并在乙公司厂区张贴,拍卖的信息足以抵达甲公司,因此,区政府已尽了通知的义务。本案,承租人可以通过参加竞拍行使优先购买权。然而,承租人知道租赁物拍卖的事实后仍怠于行使优先购买权,遂判决驳回甲公司诉讼请求。

  二审法院认为,本案争议的焦点在于出租人发出拍卖公告能否被视为已通知了承租人。公告所针对的对象是不特定的,发出公告不能视为已对特定的、具体的对象尽到了通知义务。本案中,承租人是特定的、具体的对象,有确切住址,出租人应当以书面或其他能够确认收悉的适当方式通知承租人。而承租人采用拍卖公告的方式,不能认为履行了对承租人的通知义务。随后,二审法院对甲公司提出的房屋买卖合同无效的主张予以支持。

  南京专业房产律师点评:

  出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人可以请求出租人承担赔偿责任,但不能请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。

  本案中,承租人无权主张房屋买卖合同无效。因为优先购买权是债权,不具有对抗善意第三人的效力。承租人可以主张优先购买房屋。承租人可以选择向出租人主张损害赔偿,也可在知道房屋出卖后的合理期限内主张优先购买权,以第三人未办理完房屋过户手续为限。房屋如已经过户,承租人只能主张损害赔偿。



爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
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