房屋在出租期间由谁负责维修？承租人因此受到的损失应当如何处理

　　房屋在出租期间由谁负责维修?承租人因此受到的损失应当如何处理?

　　房屋租赁就是出租人以收取承租人的租金作为对价来让度房屋的占有使用权，承租人承租房屋就是为了充分发挥房屋的使用价值。因此，租赁房屋本身应保持一个良好的状态，具备它本身的性能，能够发挥它本身的效能，显得非常必要。当该租赁物出现妨碍使用的情况时，就要对其进行维修。但应当由出租人维修还是承租人维修，则是实践中经常出现的问题。对此，《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”国务院《城市私有房屋管理条例》第19条规定：“修缮出租房屋是出租人的责任。出租人对房屋及其设备，应当及时、认真地检查、修缮，保障住房安全。房屋出租人对出租房屋确实无力修缮的，可以和承租人合修。承租人付出的修缮费用可以折抵租金或由出租人分期偿还。”①依据上述法律法规的规定，对于租赁房屋的修缮义务，首先应当由当事人在租赁合同中约定，并作为主要合同条款。根据意思自治原则，女口果租赁合同中明确约定了出租房屋修缮义务的，应按约定履行;如果合同中没有约定或者约定不明确的，按法律规定应由出租人承担。法律将房屋的维修义务加诸于出租人主要是从租赁合同的特点考虑，一是出租人在大多数情况下是租赁房屋的所有人，出租人为收取租金，必然要对自己的财产负责，对租赁物进行正常的养护和维修，延长房屋的使用期，维护的是自己的利益;二是承租人付出租金是为了使用租赁房屋，如果租赁房屋不能使用，承租人订立租赁合同的目的就无法实现，再让其支付租金显然是不公平的。因此，各国法律都把对租赁物的维修义务归于出租人一方。对于出租人确实无力修缮房屋的，可以由出租人与承租人合修，或者由承租人单独修缮。承租人因此支出的必要费用可以折抵租金，或者由出租人分期偿还。如果房屋确属危险房屋，可能危及承租人人身、财产安全，承租人可以催告出租人修缮，出租人拒不修缮或者无法告知出租人的，承租人可以自己代修或请人代修。因此支出的必要费用由出租人负担。

　　当然，法律规定出租人尽维修义务并不是绝对的、无条件的，它应具备一些条件：(1)租赁房屋确有维修的必要。确有维修的必要是指租赁房屋已出现影响正常使用、发挥效用的情况，不进行维修就不能使用，出租人应对租赁物进行及时的维修，以保证其正常使用。(2)有维修的可能。有维修的可能是指租赁房屋损坏后能够将其修好以恢复或达到损坏前的状态，如果租赁房屋已彻底损坏，没有修复的可能，出租人的维修义务就转化为承担一定的民事责任的义务，如减少租金等。(3)有维修的正当理由。出租人的维修义务一般是在承租人按约定正常使用的情况下出现的租赁房屋的损耗，如果是承租人为了住用方便，擅自改变房屋内部结构、增添附属设备，则出租人不负有维修的义务。

　　实务中还应注意的是，虽然由出租人对房屋负有修缮义务，但在房屋租赁关系中，房屋是由承租人占有使用，其对承租房屋负有维护原有建筑，妥善保管，善意使用，使之免受自然损害和第三人不当影响的义务。在租赁期间，承租人如发现房屋缺陷，应采取有效措施以防止缺陷扩大，并立即通知出租人。如未及时通知出租人而导致缺陷扩大或房屋毁损，承租人应承担损害扩大部分的赔偿责任。

　　根据《商品房屋租赁管理办法》第9条的规定：“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。”原《城市房屋租赁管理办法》第21条规定：“出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的。应当承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。”如果是因为出租人不及时修复房屋，没有尽到检查和维修的义务，从而导致房屋发生倒塌或者其他破坏性事故，并且给承租人的人身财产带来损失的，出租人就应当承担赔偿责任。