租赁合同无效,应参照何种租金标准确定占有使用费?
  • 发表时间:2017-10-03
  • 作者:南京房产律师
  • 来源:房产律师网

  租赁合同无效,应参照何种租金标准确定占有使用费?

  房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。

  实践中,是否完全适用原合同约定的租金,应审查造成合同无效的过错方、承租方对房屋的利用程度、是否明显高于市场平均价格等方面,综合进行考察。

  如果承租人为完全无过错方,且合同无效的原因对承租人正常使用房屋造成妨害,则要求承租人按照约定支付租金,显失公平,可综合考虑承租人对房屋的利用程度,以约定租金乘以一定比例支持占用使用费。

  如果承租人在合同无效中存在未尽审慎性审查义务的过错,即对合同无效双方均存在一定过错,且虽然合同无效,但承租人一直对房屋进行了充分利用,则应按照原合同约定的租金支付房屋占用使用费。

  如果承租人主张租金明显高于市场平均价格,可进行评估,参考评估价格,如果约定租金显著高于市场价格,可酌减至评估价格;如非显著高于市场价格,则不宜变更。

  当事人请求赔偿因合同无效受到损失的,可以依照其他法律规定进行处理,不宜与租金混同在一起。因此,关于降低租金的诉讼请求,只要承租人在合理范围内利用了房屋,且房屋租金的价格属于正常的市场价格,即使合同无效,一般也不应判处降低房租。

  城镇房屋租赁司法解释严格限制无效租赁合同的范围,仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。违法建筑物包括:(1)未取得建设工程规划许可证;(2)未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋;(3)未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑;(4)超过批准使用期限的临时建筑。同时,对欠缺生效条件合同效力,如果采取了补救性的措施,即当事人只要在一审法庭辩论终结前,取得了法律、行政法规规定的条件,不存在《合同法》第52条规定的无效情形,就应认定合同有效。

  如果仅是因为尚未办理房屋产权证明,那么并不必然会导致合同的无效。因为涉案房屋如果已经取得合法的建设工程许可证,则可认为涉案房屋权属清楚,产权清晰,并无争议,未能办理产权证,是由房地产管理部门行政管理法律关系,根据上述司法解释的规定,不符合合同无效的规定,应认定合同有效,此时,应适用合同中规定的违约条款。

  如果造成未能办理相关权证的原因在于建设房屋未取得规划许可,因此只能认定合同无效。依据法律规定,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。


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