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租赁物毁损的原因,是否影响出租人的维修义务?

作者:南京房产律师    发表时间:2017-05-13 10:17:10    当前栏目:房屋租赁    来源:    阅读:

  《合同法》第220条规定:“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。”其中对租赁物的维修义务,简称为维修义务,有些立法称作修缮义务,是指租赁物毁损致不适合于约定的使用、收益的状态时,出租人应予修复的义务。

  出租人维修义务的成立,应当满足如下要件:第一,租赁物本身存在缺陷;第二,租赁物有维修的必要;第三,租赁物有维修的可能;第四,当事人无相反的约定。

  租赁物毁损的原因如何,是否影响出租人的维修义务?

  南京房屋租赁律师认为,应当首先厘清维修义务与维修费用承担之间的关系。

  就维修义务的承担主体而言,租赁物毁损,就应由出租人负责维修,即使该毁损系由可归责于承租人的原因所致,也应如此。因为使租赁物适合于约定的使用、收益乃租赁的本质特征所在,租赁物一旦出现缺陷,出租人就应加以消除。这种不问租赁物毁损原因一律使出租人承担维修义务的观点,符合<合同法》第220条关于“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外”的规定,因为该条规定并未区分租赁物毁损的原因。当然,当事人另有约定的,依其约定。

  就维修费用的承担而言,租赁物毁损系由承租人的原因所致的,维修费用的相应部分由承租人负担;非因承租人的原因(包括不可抗力、通常事变)造成的场合,维修费用由出租人承受。这种区分租赁物毁损的原因而确定维修费用负担主体的见解,符合《合同法》第219条关于“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失”的规定,以及第222条关于“承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任”的规定。因为这两条所说的损害赔偿可以容纳维修费用。在整体上权衡,不违背公平正义。

  需要指出,出租人并非在任何情况下均需承担维修义务。实际上,在承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的情况下,出租人可以援用《合同法》第219条的规定,通过解除租赁合同而免负维修义务。在承租人因其他过错导致租赁物毁损的情况下,租赁合同若属不定期租赁,出租人可以援用《合同法》第232条的规定,通过解除租赁合同而达到免负维修义务的结果。



爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
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